Vous devez emprunter des fonds externes pour l’achat de votre bien immobilier? Dans ce cas, vous entendrez forcément parler des hypothèques de 1er rang et de 2nd rang. Nous vous expliquons comment elles fonctionnent.
- L’hypothèque de 1er et 2nd rang expliquée simplement
- Différences entre l’hypothèque de 1er et 2nd rang
- Plusieurs exemples de calcul
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Hypothèque de premier rang et de second rang: pour financer un bien immobilier, vous avez besoin d’au moins 20% de fonds propres. 80% peuvent être financés par le biais d’une hypothèque. L’hypothèque de premier rang couvre au maximum deux tiers de la valeur du bien immobilier. L’hypothèque de second rang finance la part qui dépasse ce montant.
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Obligation d’amortissement: la principale différence entre les deux hypothèques réside dans l’obligation d’amortissement. Vous devez impérativement rembourser l’hypothèque de second rang, et ce dans un délai de 15 ans ou avant votre départ à la retraite (selon ce qui se produit en premier), alors que pour l’hypothèque de premier rang, vous ne payez que les intérêts hypothécaires.
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Types d’amortissement: vous pouvez rembourser une hypothèque soit directement soit indirectement. Avec l’amortissement direct, le montant de l’hypothèque diminue régulièrement, ce qui réduit la charge d’intérêts. Le montant que vous pouvez déduire de vos impôts diminue toutefois également. En cas d’amortissement indirect, vous versez l’argent dans une prévoyance vieillesse, par exemple sur un compte du pilier 3a. Le montant de l’hypothèque reste le même, ce qui permet de bénéficier de déductions fiscales et éventuellement de rendements de la prévoyance.
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Rang des hypothèques: si vous devenez insolvable, le bien immobilier sera vendu et le produit de la vente servira d’abord à payer l’hypothèque de premier rang. L’hypothèque de second rang est de rang inférieur. Cela signifie qu’elle ne sera remboursée qu’après le règlement de l’hypothèque de premier rang, si tant est que l’argent de la vente suffise. Afin de compenser le risque plus élevé, certains établissements de crédit appliquent un taux d’intérêt un peu plus élevé pour l’hypothèque de second rang.
- Qu’est-ce que l’hypothèque de 1er rang et de 2nd rang? Explication rapide et simple
- Fonctionnement: comment votre dette est-elle divisée en hypothèque de 1er rang et de 2nd rang?
- Hypothèque de 1er rang: qu’est-ce qui caractérise l’hypothèque de 1er rang?
- Hypothèque de 2nd rang: quand souscrire une hypothèque de 2nd rang?
- Différences: qu’est-ce qui distingue l’hypothèque de 1er rang de l’hypothèque de 2nd rang?
En règle générale, le remboursement d’un prêt consiste à ce que le débiteur ou la débitrice verse à la fois les intérêts dus et rembourse le montant emprunté au prêteur.
Il en va toutefois autrement pour le financement de biens immobiliers. L’hypothèque est habituellement divisée en deux parties: l’hypothèque de 1er rang et l’hypothèque de 2nd rang.
Alors que l’hypothèque de 1er rang n’est pas limitée dans le temps et ne doit pas être remboursée en principe, l’hypothèque de 2nd rang doit impérativement être amortie dans un délai de 15 ans ou jusqu’au départ à la retraite (selon ce qui se produit en premier).
Si un bien immobilier vous intéresse, vous devez financer au moins 20% de la valeur du bien avec des fonds propres. C’est ce que prescrit la loi en Suisse. En conséquence, votre hypothèque ne pourra excéder 80% du prix d’achat. Cette part de financement tiers est également appelée nantissement («la somme que la banque vous prête»).
Si vous financez 80% du bien immobilier avec des fonds de tiers, votre dette se divise en une hypothèque de 1er rang et une hypothèque de 2nd rang:
- Hypothèque de premier rang: 67% de la valeur du bien immobilier
- Hypothèque de second rang: 13% de la valeur du bien immobilier
Si vous apportez suffisamment de fonds propres, c’est-à-dire plus que les 20% requis, la part de l’hypothèque de 2nd rang se réduit à moins de 13%. Si votre apport personnel s’élève à au moins 33% du prix d’achat, il n’est plus nécessaire de contracter une hypothèque de 2nd rang.
L’hypothèque de 1er rang est un prêt à long terme. Elle se caractérise par le fait qu’elle ne doit pas être remboursée (amortie).
Les banques et les compagnies d’assurances proposent différents modèles d’hypothèques, avec des durées plus ou moins longues. En d’autres termes, si votre hypothèque de 1er rang consiste par exemple en une hypothèque à taux fixe ou en une hypothèque SARON, vous devez toujours renouveler la durée de votre hypothèque dès lors qu’elle arrive à échéance. Ainsi, vous payez en continu les intérêts hypothécaires, mais vous ne remboursez pas le prêt proprement dit. Vous êtes toutefois libre de rembourser (en partie) l’hypothèque de 1er rang afin de réduire les intérêts hypothécaires. Un amortissement (partiel) peut être intéressant, surtout en cas d’héritage ou si vous recevez toute autre somme d’argent importante.
Si vous êtes encore à la recherche du modèle hypothécaire approprié, lisez notre article «Stratégie hypothécaire: quelle hypothèque est faite pour moi?»
Si vos fonds propres représentent moins d’un tiers du financement immobilier, vous devez souscrire une hypothèque de 2nd rang. Pour l’hypothèque de 2nd rang, il y a une obligation d’amortissement. Vous payez donc non seulement régulièrement des intérêts hypothécaires pour l’hypothèque de second rang, mais vous remboursez aussi en parallèle le montant effectif du prêt. Et ce, dans un délai de 15 ans ou jusqu’au départ à la retraite, selon ce qui se produit en premier.
Deux variantes d’amortissement existent:
Avec l’amortissement direct, vous remboursez régulièrement le montant de la dette. Vous pouvez donc planifier avec plus de sécurité. Grâce au remboursement progressif du prêt, le montant de la dette diminue en permanence et les frais d’intérêts baissent en conséquence. Mais un montant de dette plus faible entraîne des désavantages fiscaux, car vous pouvez déduire de moins en moins d’intérêts débiteurs de votre revenu imposable.
Le montant de l’hypothèque diminue continuellement en cas d’amortissement direct, et donc les frais d’intérêts baissent également.
En cas d’amortissement indirect, vous ne faites pas directement de versements à votre prêteur, mais vous épargnez cet argent en le versant par exemple sur un compte du pilier 3a. Le montant de la dette reste donc le même sur toute la durée. Vous pouvez toutefois déduire de votre revenu imposable les frais d’intérêts plus élevés ainsi que les versements sur le compte 3a.
Le montant de l’hypothèque reste le même en cas d’amortissement indirect; les frais d’intérêts n’évoluent donc pas non plus.
Voici les différences:
- Condition: l’hypothèque de 2nd rang n’est nécessaire que si votre apport personnel s’élève à moins d’un tiers du prix d’achat, contrairement à l’hypothèque de 1er rang qui est toujours requise (si la capacité financière et la solvabilité des emprunteurs sont garanties).
- Obligation d’amortissement: vous ne devez pas, en principe, amortir l’hypothèque de 1er rang, contrairement à l’hypothèque de 2nd rang.
- Rang des hypothèques: il existe différents rangs pour les hypothèques. Le rang d’une hypothèque décrit l’ordre dans lequel vos dettes hypothécaires seront réglées si vous devenez insolvable. L’hypothèque de second rang est de rang inférieur. Cela signifie qu’en cas d’insolvabilité, la banque vendrait votre bien immobilier et utiliserait le produit de la vente pour rembourser d’abord l’hypothèque de 1er rang. Si l’argent de la vente est suffisant, l’hypothèque de 2nd rang pourra également être remboursée. Mais parfois, l’argent ne suffit pas. Les hypothèques de 2nd rang sont donc plus risquées, ce qui explique que certains établissements de crédit appliquent un taux d’intérêt plus élevé pour ce type d’hypothèque.
Vous avez des questions sur les hypothèques ou vous ne savez pas comment réaliser votre rêve d’accéder à la propriété? Nos spécialistes se tiennent à votre disposition pour un conseil personnalisé.
Roger Kropf est manager des produits Financements chez Baloise depuis août 2024.
Riche de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur de la finance, il propose une vaste expertise du conseil en financement, de l’analyse financière et de l’analyse de marché. Fort de sa longue expérience dans le conseil à la clientèle, il connaît les différents besoins des preneuses et preneurs d’hypothèque et développe désormais chez nous des solutions de financement sur mesure correspondant aux besoins de la clientèle.