Benötigen Sie Fremdkapital für einen Immobilienkauf? Dann werden Sie um die Begriffe 1. und 2. Hypothek nicht herumkommen. Wir erklären, wie die beiden funktionieren.
- 1. und 2. Hypothek einfach erklärt
- Unterschiede zwischen der 1. und der 2. Hypothek
- Mehrere Berechnungsbeispiele
- 1. und 2. Hypothek: Für die Finanzierung einer Immobilie benötigen Sie mindestens 20% Eigenkapital. 80% können Sie über eine Hypothek finanzieren. Die 1. Hypothek deckt maximal zwei Drittel des Immobilienwerts ab. Die 2. Hypothek finanziert den darüber hinausgehenden Teil.
- Amortisationspflicht: Der Hauptunterschied zwischen den beiden Hypotheken liegt in der Amortisationspflicht. Die 2. Hypothek müssen Sie in jedem Fall zurückzahlen, und zwar innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst eintrifft). Dies im Gegensatz zur 1. Hypothek, bei der sie lediglich die Hypothekarzinsen zahlen.
- Amortisationsarten: Sie können eine Hypothek auf zwei Arten abzahlen – direkt oder indirekt. Bei der direkten Amortisation sinkt der Hypothekarbetrag regelmässig, was die Zinsbelastung reduziert. Allerdings sinkt dadurch auch der Betrag, den Sie von den Steuern abziehen können. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie das Geld in eine Altersvorsorge ein, zum Beispiel auf ein Säule-3a-Konto. Die Höhe der Hypothek bleibt gleich, was Steuerabzüge und eventuell Renditen aus der Vorsorge ermöglicht.
- Rangfolge der 1. und der 2. Hypothek: Falls Sie zahlungsunfähig werden, wird die Immobilie verkauft und aus dem Erlös zuerst die 1. Hypothek bezahlt. Die 2. Hypothek ist nachrangig. Das heisst, sie wird erst nach Begleichung der 1. Hypothek bezahlt, falls das Geld aus dem Verkauf überhaupt dafür ausreicht. Um das höhere Risiko auszugleichen, berechnen manche Kreditinstitute für die 2. Hypothek einen etwas höheren Zinssatz.
- Was sind die 1. und die 2. Hypothek? Schnell und einfach erklärt
- Funktionsweise: So teilt sich Ihre Schuld in die 1. und in die 2. Hypothek auf
- 1. Hypothek: Was die 1. Hypothek ausmacht
- 2. Hypothek: Wann Sie eine 2. Hypothek aufnehmen müssen
- Unterschiede: So unterscheiden sich die 1. und die 2. Hypothek
In der Regel erfolgt die Rückzahlung von Darlehen so, dass der Schuldner oder die Schuldnerin sowohl die anfallenden Zinsen begleicht als auch den geliehenen Betrag an die kreditgebende Partei zurückzahlt.
Bei der Finanzierung von Immobilien läuft der Prozess jedoch anders ab. Sie wird typischerweise in zwei Komponenten unterteilt: die 1. und die 2. Hypothek.
Während die 1. Hypothek keine zeitliche Begrenzung hat und grundsätzlich nicht zurückzuzahlen ist, muss die 2. Hypothek zwingend innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst eintrifft) amortisiert werden.
Interessieren Sie sich für eine Immobilie, müssen Sie mindestens 20% des Immobilienwerts mit Eigenkapital finanzieren. So schreibt es das Gesetz in der Schweiz vor. Entsprechend erhalten Sie höchstens eine Hypothek für 80% des Kaufpreises – in der Fachwelt nennt man den Anteil der Fremdfinanzierung auch Belehnung («so viel Geld lehnt Ihnen die Bank aus»).
Wenn Sie die Immobilie mit 80% fremdfinanzieren, teilt sich Ihre Schuld in eine 1. und eine 2. Hypothek auf:
- 1. Hypothek: 67% des Immobilienwertes
- 2. Hypothek: 13% des Immobilienwertes
Bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein – also mehr als die erforderlichen 20% –, reduziert sich der Anteil der 2. Hypothek auf unter 13%. Wenn Sie mindestens 33% des Kaufpreises durch Eigenmittel abdecken, ist die Aufnahme einer 2. Hypothek nicht mehr notwendig.
Die 1. Hypothek ist ein langfristiges Darlehen. Sie charakterisiert sich dadurch, dass sie nicht abbezahlt (amortisiert) werden muss.
Banken und Versicherungen bieten unterschiedliche Hypothekarmodelle an, manche mit unterschiedlich langen Laufzeiten. Das heisst, wenn Ihre 1. Hypothek beispielsweise aus einer Festhypothek oder aus einer SARON-Hypothek besteht, müssen Sie die Laufzeit Ihrer Hypothek immer wieder erneuern, nachdem sie ausgelaufen ist. Somit zahlen Sie fortlaufend Hypothekarzinsen, jedoch nicht das eigentliche Darlehen zurück. Es steht Ihnen jedoch frei, die 1. Hypothek (teilweise) zurückzuzahlen, um die Hypothekarzinsen zu reduzieren. Vor allem bei Erbschaften oder wenn Sie anderweitig grössere Geldbeträge erhalten, kann eine (Teil-)Amortisation attraktiv sein.
Wenn Sie noch auf der Suche nach dem richtigen Hypothekarmodell sind, lesen Sie unseren Artikel «Hypothekarstrategie: Welche Hypothek passt zu mir?».
Wenn Ihr Eigenkapital weniger als ein Drittel der Immobilienfinanzierung ausmacht, müssen Sie eine 2. Hypothek aufnehmen. Bei der 2. Hypothek besteht Amortisationspflicht. Sie zahlen entsprechend nicht nur regelmässig Hypothekarzinsen für die 2. Hypothek, sondern zahlen parallel dazu auch den effektiven Darlehensbetrag zurück. Das geschieht innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung – abhängig davon, was zuerst eintritt.
Für die Amortisation gibt es zwei Varianten:
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie den Schuldenbetrag regelmässig ab. Das schafft Sicherheit bei der Planung. Durch die schrittweise Abzahlung des Darlehens verringert sich laufend die Schuldensumme und entsprechend sinken auch die Zinskosten. Jedoch bringt eine tiefere Schuldensumme steuerliche Nachteile mit sich, weil Sie immer weniger Schuldzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen können.
Die Höhe der Hypothek sinkt bei direkter Amortisation kontinuierlich – und damit sinken auch die Zinskosten.
Bei der indirekten Amortisation leisten Sie die Zahlungen nicht direkt an Ihren Kreditgeber, sondern sparen das Geld, indem Sie es beispielsweise auf ein Säule-3a-Konto einzahlen. Somit bleibt der Schuldenbetrag über die Laufzeit gleich hoch. Dafür können Sie die höheren Zinskosten sowie die Einzahlungen in das 3a-Konto von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Die Höhe der Hypothek bleibt bei indirekter Amortisation gleich – und damit ändert sich auch nichts an den Zinskosten.
Zu den Unterschieden gehören:
- Voraussetzung: Die 2. Hypothek wird nur nötig, wenn Sie weniger als ein Drittel des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen – dies im Gegensatz zur 1. Hypothek, die immer anfällt (sofern die Tragbarkeit und die Bonität der Kreditnehmenden gewährleistet sind).
- Amortisationspflicht: Die 1. Hypothek müssen Sie grundsätzlich nicht amortisieren; die 2. schon.
- Nachrangigkeit: Bei den Hypotheken gibt es unterschiedliche Ränge. Der Rang einer Hypothek beschreibt, in welcher Reihenfolge Ihre Hypothekarschulden beglichen werden, falls Sie zahlungsunfähig werden. Die 2. Hypothek ist nachrangig, das heisst, bei einer allfälligen Zahlungsunfähigkeit würde die Bank Ihre Immobilie verkaufen und aus dem Erlös zuerst die Schuld der 1. Hypothek ausgleichen. Wenn das Geld aus dem Verkauf ausreicht, wird auch die Schuld der 2. Hypothek beglichen. Manchmal reicht das Geld dafür aber nicht aus. Deshalb sind 2. Hypotheken riskanter, weshalb einige Kreditinstitute einen höheren Zinssatz für die 2. Hypothek zu verlangen.
Haben Sie Fragen zu Hypotheken oder sind Sie unsicher, wie Sie Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können? Unsere Profis beraten Sie gerne persönlich.
Roger Kropf ist seit August 2024 als Produktmanager Finanzieren bei Baloise tätig.
Mit über zwanzig Jahren Erfahrung in der Finanzbranche bringt er ein umfassendes Fachwissen in Finanzierungsberatungen, Finanz- und Marktanalysen mit. Dank seiner langjährigen Tätigkeit in der Kundenberatung kennt er die verschiedenen Bedürfnisse von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern und entwickelt nun bei uns massgeschneiderte Finanzierungslösungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden.