Per acquistare casa vi serve capitale di terzi? Allora avrete sicuramente a che fare con i termini ipoteca di 1° e di 2° grado. Ecco di cosa si tratta.
- Ipoteca di 1° e 2° grado in parole semplici
- Differenze tra ipoteca di 1° e di 2° grado
- Vari esempi di calcolo
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Ipoteca di 1° e di 2° grado: per il finanziamento di un immobile vi serve almeno un 20% di fondi propri. L’80% può essere finanziato tramite ipoteca. L’ipoteca di 1° grado copre al massimo due terzi del valore immobiliare. L’ipoteca di 2° grado finanzia la quota che va oltre questo importo.
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Obbligo di ammortamento: la differenza principale tra le due ipoteche consiste nell’obbligo di ammortamento. L’ipoteca di 2° grado deve essere rimborsata in ogni caso e questo entro 15 anni o fino al pensionamento (a seconda di quale dei due eventi si verifica prima). Per quanto riguarda l’ipoteca di 1° grado, invece, vengono pagati solo gli interessi ipotecari.
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Tipi di ammortamento: potete rimborsare un’ipoteca in due modi, direttamente o indirettamente. Nell’ammortamento diretto, l’importo ipotecario cala regolarmente, riducendo così l’onere degli interessi. Tuttavia, così facendo si riduce anche l’importo che potete detrarre dalle imposte. Nel caso di un ammortamento indiretto, versate i soldi nella previdenza per la vecchiaia, ad esempio in un conto del pilastro 3a. L’importo dell’ipoteca rimane invariato, cosa questa che vi consente detrazioni fiscali ed eventualmente rendimenti dalla previdenza.
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Graduatoria ipoteca di 1° e di 2° grado: se diventate insolventi, l’immobile viene venduto e con il ricavato viene pagata innanzitutto l’ipoteca di 1° grado. L’ipoteca di 2° grado è di second’ordine. Questo significa che viene rimborsata dopo che è stata estinta l’ipoteca di 1° grado e se dalla vendita dell’immobile sono rimasti soldi a sufficienza. Per compensare il rischio più elevato, per l’ipoteca di 2° grado alcuni istituti di credito applicano un tasso di interesse un po’ più elevato.
- Cosa sono l’ipoteca di 1° e di 2° grado? Spiegazione facile e veloce
- Funzionamento: il debito viene suddiviso nell’ipoteca di 1° e in quella di 2° grado
- Ipoteca di 1° grado: le caratteristiche dell’ipoteca di 1° grado
- Ipoteca di 2° grado: quando è necessaria un’ipoteca di 2° grado
- Differenze: come si distinguono tra loro l’ipoteca di 1° e di 2° grado
Di regola il rimborso del prestito si svolge in modo tale che il debitore o la debitrice restituisce al creditore sia gli interessi dovuti che l’importo prestato.
Nel finanziamento immobiliare, tuttavia, questo processo si svolge in un altro modo. Il finanziamento si suddivide solitamente in due componenti, ovvero l’ipoteca di 1° grado e quella di 2° grado.
Mentre l’ipoteca di 1° grado non ha alcun limite temporale e fondamentalmente non deve essere rimborsata, quella di 2° grado deve essere obbligatoriamente ammortizzata entro 15 anni oppure fino al pensionamento (a seconda di quale dei due eventi si verifica per primo).
Se volete acquistare un immobile, dovete finanziare almeno il 20% del valore immobiliare con fondi propri. Questo è quanto prevede la legge in Svizzera. Ricevete quindi al massimo un’ipoteca per l’80% del prezzo di acquisto, nel settore la quota di finanziamento di terzi viene chiamata anche anticipo (i soldi anticipati dalla banca).
Se finanziate l’immobile con un prestito dell’80%, il vostro debito viene suddiviso in un’ipoteca di 1° grado e una di 2° grado.
- Ipoteca di 1° grado: 67% del valore immobiliare
- Ipoteca di 2° grado: 13% del valore immobiliare
Se avete capitale proprio a sufficienza, ovvero oltre il necessario 20%, la quota dell’ipoteca di 2° grado è inferiore al 13%. Se potete coprire almeno il 33% del prezzo di acquisto con i fondi propri, un’ipoteca di 2° grado non è più necessaria.
L’ipoteca di 1° grado è un prestito a lungo termine. È caratterizzata dal fatto che non deve essere rimborsata (ammortizzata).
Banche e assicurazioni offrono diversi tipi di modelli ipotecari, alcuni con durate diverse. Questo significa che, se la vostra ipoteca di 1° grado consiste in un’ipoteca a tasso fisso o in un’ipoteca SARON, dovete rinnovare costantemente la durata della vostra ipoteca una volta che questa è scaduta. Pagate quindi regolarmente gli interessi ipotecari ma non rimborsate il prestito vero e proprio. Potete tuttavia scegliere liberamente di rimborsare (parzialmente) l’ipoteca di 1° grado per ridurre gli interessi ipotecari. Soprattutto in caso di eredità o se ricevete in altro modo ingenti somme di denaro, l’ammortamento (parziale) può rivelarsi interessante.
Se siete ancora alla ricerca del modello ipotecario giusto per voi, leggete il nostro articolo “Strategia ipotecaria: qual è l’ipoteca giusta per me?”
Se i vostri fondi propri sono meno di un terzo del finanziamento dell’immobile, dovete accendere un’ipoteca di 2° grado. Per l’ipoteca di 2° grado sussiste l’obbligo di ammortamento. In questo caso non pagate solo regolarmente gli interessi ipotecari per l’ipoteca di 2° grado, ma rimborsate parallelamente anche l’importo effettivo del prestito. Questo deve aver luogo entro 15 anni oppure entro la data di pensionamento, a seconda di quale dei due eventi si verifica per primo.
Per l’ammortamento ci sono due varianti.
Nel caso dell’ammortamento diretto, rimborsate regolarmente l’importo del debito. Questo vi dà sicurezza al momento della pianificazione. Tramite il rimborso graduale del prestito, l’importo del debito si riduce costantemente e quindi i costi degli interessi diminuiscono. Tuttavia, un importo di debiti più basso comporta svantaggi fiscali poiché potete detrarre sempre meno interessi passivi dal vostro reddito imponibile.
L’importo dell’ipoteca diminuisce continuamente con l’ammortamento diretto e con esso si riducono anche i costi degli interessi.
Nel caso dell’ammortamento indiretto, versate i pagamenti non direttamente al vostro creditore, bensì risparmiate i soldi versandoli ad esempio su un conto del pilastro 3a. In questo modo l’importo del debito rimane uguale per tutta la durata. Potete però detrarre dal vostro reddito imponibile i costi più elevati degli interessi e i versamenti nel conto 3a.
Con l’ammortamento indiretto, l’importo dell’ipoteca rimane invariato e così non cambia niente neppure a livello dei costi degli interessi.
Alcune differenze
- Requisito: l’ipoteca di 2° grado è necessaria solo se potete apportare come fondi propri meno di un terzo del prezzo di vendita, a differenza dell’ipoteca di 1° grado che è sempre necessaria (se sono garantite sostenibilità e solvibilità del beneficiario del credito).
- Obbligo di ammortamento: in linea di principio non è necessario ammortizzare l’ipoteca di 1° grado, mentre lo è invece per quella di 2° grado.
- Subordinazione: nelle ipoteche ci sono diversi gradi. Il grado di un’ipoteca descrive con quale ordine devono essere saldati i vostri interessi ipotecari nel caso in cui diventiate insolventi. L’ipoteca di 2° grado è di second’ordine, ovvero in caso di un’eventuale insolvenza, la banca vende l’immobile e con il ricavato salda innanzitutto il debito dell’ipoteca di 1° grado. Se il denaro ricavato dalla vendita è sufficiente, viene saldato anche il debito dell’ipoteca di 2° grado. A volte però i soldi non bastano per saldare tutto. Per questo motivo le ipoteche di 2° grado sono più rischiose e quindi alcuni istituti di credito richiedono un tasso di interesse più elevato per queste ipoteche.
Avete eventuali domande sulle ipoteche o non sapete bene come realizzare il vostro sogno di una casa di proprietà? I nostri professionisti saranno lieti di fornirvi una consulenza personalizzata.
Roger Kropf lavora da agosto 2024 in qualità di manager dei prodotti Finanziamenti presso Baloise.
Con oltre venti anni di attività nel settore finanziario, vanta una vasta competenza nelle consulenze di finanziamento e nelle analisi finanziarie e di mercato. Grazie alla sua lunga esperienza nella consulenza alla clientela, conosce le diverse esigenze di chi stipula un’ipoteca e sta attualmente sviluppando per noi soluzioni di finanziamento su misura, in grado di soddisfare tali esigenze della clientela.