In molti sognano una casa di proprietà e quasi nessuno può pagare il prezzo di acquisto con il proprio patrimonio. Scoprite:
- tutto quello che fa parte dei fondi propri
- quanti ve ne servono per un’ipoteca
- quali sono i rischi da considerare
- Definizione: fondi propri e ipoteca costituiscono insieme il prezzo di acquisto dell’immobile. Nel caso di un’abitazione di proprietà ad uso proprio, la quota di fondi propri deve essere pari almeno al 20% del prezzo di acquisto. La metà di questa quota deve essere costituita da fondi propri solidi, come denaro sul conto oppure proveniente dalla vendita di titoli.
- Eccezioni: per le case vacanza e gli immobili di reddito vigono altre regole.
- Fonti di capitale proprio: fanno parte dei fondi propri tra l’altro anche gli anticipi sull’eredità e le donazioni. Anche i fondi della previdenza professionale o delle assicurazioni sulla vita possono essere costituiti in pegno per aumentare la quota dei vostri fondi propri. Ogni fonte ha vantaggi e svantaggi da tenere in considerazione.
- Rischi: non pensate solo al prezzo di acquisto ma anche alle ulteriori spese come le tasse notarili e del registro fondiario e le imposte. Pianificate anche uscite impreviste come un guasto all’impianto di riscaldamento. E tenete a disposizione riserve sufficienti per poter garantire uno standard di vita decente in età avanzata.
- Definizione: cosa sono i fondi propri?
- Concretamente: quanto capitale proprio mi serve per la mia casa di proprietà?
- Esempio numerico: fate i conti
- Eccezioni: appartamenti vacanze, immobili di reddito ecc.
- Tabella: i fondi propri in sintesi
- Dare priorità: quale capitale proprio devo utilizzare per primo?
- Evitare gli errori: 7 consigli
Chi compra un immobile di solito ha bisogno di un’ipoteca. Si tratta di un prestito a lungo termine da parte di un fornitore di servizi finanziari (capitale di terzi), ossia una banca o un’assicurazione. I fondi propri, detti anche capitale proprio, sono i mezzi finanziari che l’acquirente deve avere a disposizione da solo per poter finanziare un immobile. Questi possono essere risparmi, titoli, fondi di previdenza (2° e 3° pilastro) o altri valori patrimoniali.
I fondi propri si suddividono in fondi propri solidi e fondi propri vincolati. I fondi propri solidi, detti anche effettivi o liquidi, sono immediatamente disponibili. I fondi propri vincolati sono costituiti invece, come dice il nome, da capitale vincolato. I fondi propri forniscono al creditore ipotecario la garanzia per il finanziamento del prestito restante. La somma del capitale proprio e dell’ipoteca (o delle ipoteche) costituisce il prezzo della casa.
Les valeurs patrimoniales suivantes peuvent être utilisées comme fonds propres:
- titoli
- averi in conto
- donazioni
- anticipi sull’eredità
- fondi del 3° pilastro costituiti in pegno o prelevati anticipatamente, ad esempio assicurazioni sulla vita
- fondi costituiti in pegno o prelevati anticipatamente dalla cassa pensioni (2° pilastro)
Sul tema della cassa pensioni, leggete l’articolo “Acquisto della casa: costituzione in pegno o prelievo anticipato dei fondi previdenziali?”
Regola generale: in Svizzera per un’abitazione di proprietà ad uso proprio per tutto l’anno serve almeno un 20% di fondi propri (ossia una quota di fondi propri pari a un quinto). Di questa quota, la metà deve essere fondi propri solidi.
Il restante 80% del prezzo di acquisto viene coperto con una o più ipoteche. Il capitale proprio richiesto varia a seconda del creditore ipotecario, conviene quindi fare un confronto. L’importo del capitale proprio e l’importo dell’ipoteca sono connessi l’uno all’altro.
- Quanto più capitale proprio avete a disposizione per l’acquisto della casa di proprietà, tanto più vantaggiose saranno le condizioni per gli interessi. L’ipoteca diventa quindi più conveniente.
- Quanti più sono i fondi propri vincolati, tanto più elevato dovrà essere il vostro reddito per rendere possibile il finanziamento della vostra casa.
È fondamentale che il rapporto tra i costi correnti del finanziamento per la vostra casa di proprietà, ad esempio per il tasso di interesse ipotecario o anche il pagamento dell’ipoteca (ammortamento), e il reddito disponibile sia equilibrato. Questo rapporto va a definire la “sostenibilità” di un’ipoteca o delle ipoteche. Per saperne di più, consultate l’articolo “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca” e l’articolo “Ipoteca di 1° e di 2° grado”.
Questi due esempi di calcolo concretizzano il rapporto tra l’importo del capitale proprio e il prezzo di acquisto, in questo caso ipotizzando una quota di fondi propri richiesta del 20%.
Esempio 1
- Il prezzo di acquisto del vostro immobile dei desideri è di 800’000 franchi.
- La quota di capitale proprio richiesta ammonta quindi a 160’000 franchi.
- Di questo importo, 80’000 franchi devono essere fondi propri solidi.
Esempio 2
- Il prezzo di acquisto del vostro immobile dei desideri è di 1’100’000 franchi.
- La quota di capitale proprio richiesta ammonta quindi a 220’000 franchi.
- Di questo importo, 110’000 franchi devono essere fondi propri solidi.
Per gli appartamenti per vacanze, gli immobili affittati a scopo di lucro e quelli ad uso commerciale in Svizzera vigono altre regole quando si tratta dell’importo e del tipo di fondi liberi.
- Non può essere impiegato capitale proprio proveniente dal 2°e dal 3° pilastro. Serve quindi più capitale ad esempio da averi di conto o da titoli.
- La quota dei fondi propri richiesta è quindi chiaramente superiore rispetto a quella per la proprietà abitativa a uso proprio: per le case vacanza si tratta di solito di un 30% - 40%. Per gli immobili di reddito addirittura una quota di almeno il 25% - 75% del valore, mentre per gli immobili a uso commerciale fino al 50%.
- I fondi della previdenza possono essere utilizzati per gli immobili di reddito solo se anche voi abitate in detto immobile.
I fondi propri in sintesi
| Tipo | Descrizione | Suggerimenti e consigli |
|---|---|---|
| Avere sui conti | I soldi che si trovano sui conti di risparmio e di stipendio possono essere impiegati come fondi propri. |
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| Titoli | Vendendo o costituendo in pegno titoli azionari o fondi, accrescete il vostro patrimonio disponibile. |
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| Oggetti di valore come quadri o gioielli | Vendendo oggetti di valore potete aumentare i fondi liberi disponibili. |
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| Donazione o anticipo sull’eredità nella cerchia familiare | Ricevete i soldi che i vostri genitori hanno a disposizione. |
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| Prestiti privati da parte di familiari o amici | Al contrario del prestito privato di un fornitore di servizi finanziari, questo denaro aggiuntivo è disponibile spesso a condizioni molto favorevoli. |
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| 3° pilastro (3a e 3b) | Gli averi del 3° pilastro come assicurazioni sulla vita o prodotti di investimento possono essere (in parte) prelevati anticipatamente o costituiti in pegno e fungono quindi da garanzia. |
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| 2° pilastro (cassa pensioni) | I fondi della cassa pensioni possono essere in parte prelevati anticipatamente oppure costituiti in pegno. |
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Sfondo giallo = fondi propri solidi o effettivi (almeno 10%)
Sfondo verde = fondi propri vincolati
La tabella sopra indicata è chiara: il modo più semplice è quello di avere a disposizione la maggior quantità possibile di fondi propri solidi per la vostra casa. La seconda priorità spetta al pilastro 3a. Fate però attenzione se lavorate autonomamente e non fate parte di una cassa pensioni. Per l’acquisto dell’immobile dovreste prendere in considerazione il 2° pilastro solo per ultimo, usando il prelievo anticipato o la costituzione in pegno (leggete in merito il nostro articolo “Acquisto della casa: costituzione in pegno o prelievo anticipato dei fondi previdenziali?”). Qui avrete il maggior numero di restrizioni e di effetti negativi per la vostra situazione previdenziale.
- Non correte rischi imprevisti e mantenete una riserva finanziaria. Si applica la stessa regola come per i costi di locazione: tasso di interesse ipotecario, eventuali ammortamenti e spese accessorie e di manutenzione non dovrebbero essere superiori al 35% per reddito netto.
- Accertatevi di avere abbastanza denaro per il periodo successivo al pensionamento. Se possibile, potete versare successivamente gli importi mancanti nel 2° e 3° pilastro per colmare le lacune previdenziali.
- Tenete presente la commissione di intermediazione per l’agente immobiliare ecc.
- Tenete in considerazione le ulteriori spese una tantum come le tasse notarili e del registro fondiario, l’imposta sul passaggio di proprietà in caso di trasferimento di proprietà, le imposte da pagare in caso di pagamento di fondi della cassa pensioni o del pilastro 3a, e le spese periodiche: interessi ipotecari (in aumento), ammortamento dell’ipoteca, imposte (valore locativo), assicurazioni, lavori di manutenzione e riparazione nonché spese accessorie.
- Soprattutto per gli immobili più vecchi, può succedere che i tubi, il riscaldamento, le finestre ecc. siano in cattive condizioni. Meglio farsi consigliare dagli esperti del settore. I costosi lavori di ristrutturazione che non avevate calcolato potrebbero altrimenti essere all’origine di spiacevoli sorprese.
- Calcolate anche un possibile aumento del tasso di interesse ipotecario.
- Con un’assicurazione vita di puro rischio avete una copertura assicurativa in caso il vostro reddito disponibile dovesse diminuire (possibili motivi: separazione, disoccupazione, malattia, decesso, riduzione del grado di occupazione, invalidità).
La domanda che si pone è: il progetto dei vostri sogni rientra nel vostro budget? Cosa significa sul lungo termine? Con il nostro calcolatore di ipoteche potete scoprire il tutto in modo rapido e semplice.
Comprare un’abitazione di proprietà per la maggior parte delle persone costituisce l’investimento più grande e più importante della vita ed ha quindi grandi effetti sul futuro finanziario. Una buona consulenza è quindi essenziale. I nostri professionisti analizzano insieme a voi la vostra situazione personale e rispondono alle vostre domande.
Roger Kropf lavora da agosto 2024 in qualità di manager dei prodotti Finanziamenti presso Baloise.
Con oltre venti anni di attività nel settore finanziario, vanta una vasta competenza nelle consulenze di finanziamento e nelle analisi finanziarie e di mercato. Grazie alla sua lunga esperienza nella consulenza alla clientela, conosce le diverse esigenze di chi stipula un’ipoteca e sta attualmente sviluppando per noi soluzioni di finanziamento su misura, in grado di soddisfare tali esigenze della clientela.