L’acquisto di una casa di proprietà richiede molto capitale proprio. I fondi della cassa pensioni possono aiutare. Ma come funziona esattamente?
- Costituzione in pegno o prelievo anticipato?
- Vantaggi e svantaggi di entrambe le opzioni
- Aiuto decisionale ed esempio di calcolo
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Usare i fondi della cassa pensioni: per acquistare un’abitazione di proprietà potete costituire in pegno o prelevare anticipatamente i vostri fondi previdenziali. Questo avviene nell’ambito della promozione della proprietà di abitazioni prevista dalla legge (PPA).
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Fondi propri: solitamente la banca finanzia fino all’80% del prezzo di acquisto. Il restante 20% deve essere apportato sotto forma di capitale proprio, di cui almeno la metà deve essere costituita da fondi propri “solidi”. Si tratta ad esempio di risparmi o di fondi del 3° pilastro. Il resto può provenire dalla vostra cassa pensioni (2° pilastro), al massimo fino al valore commerciale dell’immobile.
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Effetti sull’ipoteca: con una costituzione in pegno dovete accendere un’ipoteca più elevata. Per questa pagate quindi tassi di interesse ipotecari maggiori, cosa che si ripercuote negativamente sulla sostenibilità finanziaria. Con un prelievo anticipato aumentate il vostro capitale proprio, l’ipoteca si riduce e l’onere degli interessi diminuisce. Tuttavia il prelievo anticipato è soggetto a tassazione.
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Effetti sulle prestazioni della cassa pensioni: con la costituzione in pegno, i fondi restano presso la cassa pensioni e potete mantenere le prestazioni complete. Il prelievo anticipato riduce il vostro avere di vecchiaia ed eventualmente le prestazioni della cassa pensioni in caso di decesso o invalidità.
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La situazione complessiva è determinante: a prima vista la costituzione in pegno costa di più del prelievo anticipato. Se si tengono però in considerazione imposte e previdenza per la vecchiaia, la costituzione in pegno spesso è più vantaggiosa del prelievo anticipato.
- Importo: per acquistare una casa quanti fondi possono provenire dalla cassa pensioni?
- Conseguenze: cosa succede se costituite in pegno o prelevate anticipatamente i fondi della vostra cassa pensioni?
- Esempio: questi sono gli effetti finanziari di entrambe le varianti
- Vantaggi e svantaggi: panoramica di pro e contro
- Aiuto decisionale: due domande per prendere la decisione giusta
- Requisiti: quali condizioni si applicano per entrambe le varianti?
Per acquistare un’abitazione di proprietà di solito potete finanziare al massimo l’80% del prezzo con un’ipoteca. Voi dovete avere a disposizione almeno il 20% del prezzo di acquisto. La metà del vostro apporto deve provenire da fondi propri “solidi” come l’avere di un conto di risparmio o del 3° pilastro. Il resto, fino al massimo del valore commerciale dell’immobile, può essere coperto con i fondi della vostra cassa pensioni (2° pilastro). Per saperne di più sul capitale proprio, leggete l’articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca”.
Costituzione in pegno: se costituite in pegno i vostri fondi della cassa pensioni per comprare un’abitazione di proprietà, il vostro avere di vecchiaia resta nel 2° pilastro. La banca concede un’ulteriore ipoteca del 90% dell’avere della cassa pensioni. Per un’ipoteca da 100’000 franchi il vostro avere deve essere di almeno 112’000 franchi.
Questa ipoteca aggiuntiva aumenta l’onere degli interessi e può rendere più difficile la sostenibilità. Trovate ulteriori informazioni sulla sostenibilità nell’articolo “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca”.
Prelievo anticipato: con un prelievo anticipato dalla cassa pensioni riducete la vostra ipoteca e risparmiate sugli interessi ipotecari perché avete a disposizione un capitale proprio maggiore. Allo stesso tempo, si riduce però anche la vostra previdenza per la vecchiaia proveniente dal 2° pilastro. Al pensionamento ricevete quindi meno rendita oppure delle prestazioni più basse in caso di invalidità o decesso. In più dovete pagare le imposte sul capitale prelevato anticipatamente.
💡 Un consiglio: che beneficiate dei vostri fondi della cassa pensioni con la costituzione in pegno o il prelievo anticipato, una copertura in caso di decesso è sempre consigliabile, ad esempio con un’assicurazione sulla vita.
Qui trovate un chiaro esempio di calcolo che illustra la situazione in Svizzera. Le cifre utilizzate rappresentano un avere della cassa pensioni e un prezzo medio di una casa.
Ipotesi
- Persona di 45 anni
- Prezzo della casa: CHF 1'000'000
- Avere della cassa pensioni: CHF 115'000
- Averi in conto: CHF 100'000
- Tasso d’interesse: 1,5%
| Costituzione in pegno | Prelievo anticipato | |
|---|---|---|
| Prezzo della casa | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Prezzo della casa | ||
| Averi in conto | CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Avere della cassa pensioni | CHF 100'000 | |
| Totale capitale proprio | CHF 100'000 | CHF 200'000 |
| Ipoteche | ||
| Ipoteca di 1° grado | CHF 670'000 | CHF 670'000 |
| Ipoteca di 2° grado | CHF 130'000 | CHF 130'000 |
| Ipoteca aggiuntiva* (costituzione in pegno dei fondi della cassa pensioni) | CHF 100'000 | |
| Totale ipoteche | CHF 900'000 | CHF 800'000 |
| Costi annui | ||
| Tasso di interesse ipotecario (1,5%) | CHF 13'500 | CHF 12'000 |
| Ammortamento ipoteca di 2° grado** | CHF 8'667 | CHF 8'667 |
| Ammortamento ipoteca aggiuntiva** | CHF 6'667 | |
| Totale costi annui | CHF 28'834 | CHF 20'667 |
* La banca concede un’ulteriore ipoteca al massimo del 90% dell’avere della cassa pensioni. Per un’ipoteca da 100’000 franchi l’avere deve essere di almeno 112’000 franchi.
** La seconda ipoteca e l’ipoteca aggiuntiva devono essere ammortizzate entro 15 anni. Per saperne di più sull’ipoteca di 1° e 2° grado leggete l’articolo “Ipoteca di 1° e di 2° grado: funzionamento e esempi”.
💡 Importante! A prima vista la costituzione in pegno è più costosa del prelievo anticipato poiché l’ipoteca più elevata provoca maggiori oneri di interessi e costi di ammortamento. Gli interessi passivi più elevati possono essere tuttavia detratti dal reddito imponibile. Inoltre, la rendita di vecchiaia del 2° pilastro è più alta rispetto a quella in caso di prelievo anticipato. Se si tengono in considerazione imposte e previdenza per la vecchiaia, la costituzione in pegno spesso è più vantaggiosa del prelievo anticipato.
Tutte e due le opzioni hanno sia vantaggi che svantaggi. Di seguito vi mostriamo come entrambe le varianti si ripercuotono sulle vostre finanze e sulla previdenza per la vecchiaia del 2° pilastro.
+ Potete beneficiare della vostra cassa pensioni come garanzia per un’ipoteca più elevata, senza dover mettere mano al vostro avere di vecchiaia.
+ La vostra previdenza per la vecchiaia e le prestazioni in caso di invalidità e decesso restano invariate.
+ Potete detrarre gli elevati interessi passivi dal vostro reddito imponibile e risparmiare così sulle imposte.
+ Gli acquisiti facoltativi nella cassa pensioni continuano ad essere possibili, cosa questa che a lungo termine influisce positivamente sul vostro avere di vecchiaia.
− L’ipoteca rimane alta poiché non potete prelevare fondi dalla cassa pensioni. Di conseguenza, pagate mensilmente tassi di interesse ipotecario più elevati.
− Dovete rimborsare più soldi dato che la vostra ipoteca è più alta (ammortamento).
− Gli elevati interessi ipotecari e un ammortamento consistente conducono a spese mensili maggiori. Questo può rendere più difficoltosa la sostenibilità dell’ipoteca.
+ Con il prelievo anticipato utilizzate i fondi della cassa pensioni per finanziare la vostra casa di proprietà. Così facendo, riducete la vostra ipoteca e pagate meno interessi ipotecari.
+ Cala quindi la pressione finanziaria e vi restano più soldi per la vita di tutti i giorni.
− Il prelievo anticipato riduce la vostra rendita ed eventualmente le prestazioni in caso di invalidità e decesso dato che l’avere della cassa pensioni diminuisce. Dovete accettare queste perdite oppure compensarle con un piano di previdenza privata.
− Sul prelievo anticipato dovete pagare un’imposta. L’importo della cosiddetta imposta sulle prestazioni in capitale varia in base al cantone e può essere considerevole.
− Finché non avete rimborsato il prelievo anticipato, non potete detrarre dal reddito imponibile gli acquisti di anni di contributi fatti nella cassa pensioni.
Cosa sia meglio scegliere tra costituzione in pegno e prelievo anticipato dipende dalle vostre priorità individuali e dalle vostre possibilità. Verificate quindi entrambe le opzioni in merito ai vostri obiettivi finanziari a lungo termine.
- Volete tutelare la vostra previdenza per la vecchiaia e allo stesso tempo beneficiare di vantaggi fiscali?
→ La costituzione in pegno è un’opzione valida per voi. - Volete ridurre i costi correnti degli interessi e siete pronti a mettere in conto la riduzione della vostra previdenza per la vecchiaia e imposte più elevate?
→ Il prelievo anticipato potrebbe essere la soluzione migliore per voi.
In Svizzera potete utilizzare l’avere della cassa pensioni per l’acquisto dell’abitazione di proprietà. Si applicano tuttavia chiari limiti e requisiti.
- Scopo di utilizzo: potete usare i fondi della cassa pensioni solo per l’abitazione di proprietà ad uso proprio.
- Acquisto di un immobile esistente
- Nuova costruzione di una casa
- Finanziamento della maggior parte dei lavori di trasformazione e di rinnovo
- Rimborso di un’ipoteca esistente
- Frequenza: il prelievo anticipato dell’avere della cassa pensioni può essere richiesto al massimo ogni cinque anni.
- Importo massimo: in più c’è da tenere presente il limite superiore legale secondo la legge federale sulla previdenza per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (LPP).
- Fino al 50° anno di età: potete utilizzare l’intero avere della cassa pensioni per l’acquisto dell’abitazione di proprietà.
- A partire dal 50° anno di età: dopo il 50° compleanno potete utilizzare solo una parte del vostro avere della cassa pensioni. Potete scegliere tra l’importo che avete risparmiato fino all’età di 50 anni oppure la metà dell’avere attuale, a seconda di qual è l’importo maggiore. Il seguente esempio semplifica la comprensione.
💡 Un consiglio: sul vostro certificato della cassa pensioni trovate l’importo che potete effettivamente prelevare dalla cassa pensioni per il finanziamento dell’abitazione di proprietà.
Non tutte le casse pensioni accettano l’utilizzo dei fondi di previdenza nella stessa misura. Mettetevi quindi in contatto per tempo con la vostra cassa pensioni.
Obbligo di rimborso in caso di vendita: se vendete il vostro immobile, dovete rimborsare completamente il prelievo anticipato. Ricordatevi che dopo aver rimborsato il prelievo avete tre anni di tempo per richiedere il rimborso delle imposte pagate sul prelievo anticipato.
💡Buono a sapersi: il prelievo anticipato deve essere pari almeno a 20'000 franchi, se volete utilizzare i fondi della cassa pensioni per l’acquisto o la costruzione di una casa di proprietà. Tenete presente che l’importo prelevato viene tassato una tantum a un tasso ridotto. Questa aliquota d’imposta varia a seconda del comune e del cantone di residenza. Alcune amministrazioni fiscali offrono calcolatori di imposte con cui potete calcolare approssimativamente l’importo. Utilizzate il calcolatore d’imposta dell’Amministrazione federale delle contribuzioni.
Volete verificare le vostre possibilità di finanziamento della vostra casa dei sogni? Saremo lieti di fornirvi una consulenza personalizzata.
Lukas Schaub è pianificatore finanziario presso Baloise da aprile 2023 e ha oltre dieci anni di esperienza nel settore della consulenza finanziaria e previdenziale. In quanto esperto di pianificazione finanziaria diplomato (istituto per pianificazione finanziaria), si è specializzato in soluzioni di previdenza a tutto tondo, nella strutturazione patrimoniale strategica e nella costituzione patrimoniale sostenibile.
Grazie alla sua esperienza pluriennale come consulente alla clientela, conosce personalmente le molteplici esigenze della clientela. Lukas Schaub sviluppa strategie finanziarie individuali, fatte su misura per gli obiettivi e le situazioni di vita dei/delle suoi/sue clienti.