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Casa di proprietà: dal finanziamento alla copertura Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca

La sostenibilità vi mostra se nel lungo periodo potete permettervi l’immobile da voi desiderato. A tal fine utilizzate:

  • Il nostro calcolatore di sostenibilità
  • Le nostre regole generali e i nostri consigli
  • Le competenze dei/delle nostri/e consulenti
Calcolatore Riassunto
Roger Kropf Manager dei prodotti Finanziamenti, Baloise 2 febbraio 2025
Per stipulare un’ipoteca è fondamentale soddisfare i criteri di sostenibilità. Vi spieghiamo cosa significa esattamente sostenibilità e come viene calcolata. E nel caso non soddisfacciate i criteri, scoprite quali possibilità avete.
Riassunto
  • Sostenibilità: i costi di finanziamento mensili per un’abitazione di proprietà possono ammontare al massimo al 35% del reddito. In tal caso, l’immobile è considerato sostenibile.
  • Costi: i costi mensili sono costituiti da tasso di interesse ipotecario, ammortamento e spese accessorie.
    • Tasso di interesse ipotecario: per il calcolo della sostenibilità si usa un tasso di interesse fittizio del 5%, che indica se un immobile è sostenibile nel lungo periodo anche in caso di aumento dei tassi.
    • Ammortamento: si riferisce al rimborso periodico di una parte dell’ipoteca in un determinato intervallo di tempo.
    • Spese accessorie: come regola generale, le spese accessorie e di manutenzione rappresentano lo 0,75% del prezzo di acquisto.
  • Insostenibilità: l’incremento del capitale proprio è un metodo di comprovata efficacia per aumentare la propria sostenibilità.
Cosa significa sostenibilità?

La sostenibilità indica quale percentuale del reddito è necessaria per finanziare l’abitazione di proprietà. Vengono considerati i costi correnti come i tassi di interesse ipotecario, l’ammortamento e le spese accessorie e di manutenzione in base al prezzo d’acquisto dell’immobile.

💡Regola generale: I costi correnti possono rappresentare al massimo il 35% del reddito netto. In tal caso, l’abitazione di proprietà è considerata sostenibile.

I costi di finanziamento mensili non devono superare il 35% del reddito netto. Allora l’abitazione di proprietà viene considerata sostenibile.
I costi di finanziamento mensili non devono superare il 35% del reddito netto. Allora l’abitazione di proprietà viene considerata sostenibile.

   

Esempio di calcolo di anticipo e sostenibilità
Anticipo Franchi Percentuale
Prezzo di acquisto 800'000 100%
Capitale proprio 200'000 25%
Ipoteca 600'000 75%
     
Ipoteca di primo grado 536'000 67%
Ipoteca di secondo grado 64'000 8%
Livello del finanziamento*   75%

* Il livello del finanziamento indica il rapporto percentuale fra l’ipoteca e il valore dell’immobile. Non deve superare l’80%.

 

Costi annui Franchi
Tasso di interesse ipotecario (5%) 30'000
Ammortamento¹ 4'300
Spese accessorie e di manutenzione² 6'000
Costi totali 40’300

¹ Ammortamento dell’ipoteca di secondo grado entro 15 anni 
² Calcoliamo un importo forfettario dello 0,75% del prezzo d’acquisto

 

Sostenibilità Franchi
Costi annui 40'300
Reddito netto annuo 125'000
Sostenibilità* 32%

* La sostenibilità è il rapporto percentuale fra le vostre spese annue per l’immobile e il vostro reddito netto. Non dovrebbe superare il 35%.

Calcolatore di sostenibilità

Il nostro calcolatore di sostenibilità vi consente di scoprire molto facilmente se l’immobile da voi desiderato rientra nel vostro budget. Calcola i vostri oneri finanziari mensili in base al prezzo d’acquisto, al capitale proprio e al reddito.

Costi mensili dell’abitazione di proprietà

I costi mensili possono rappresentare al massimo il 35% del reddito netto. In tal caso, la casa o l’appartamento sono considerati sostenibili. Questi costi possono essere suddivisi in tre aree:

Tasso di interesse ipotecario

Per il calcolo della sostenibilità non prendiamo il tasso di interesse attuale, ma usiamo un tasso medio a lungo termine, il cosiddetto tasso di interesse calcolatorio del 5%, che indica se potete permettervi la vostra abitazione di proprietà anche in caso di aumento dei tassi di interesse.

Ammortamento

L’ammortamento consiste nel rimborso periodico di una parte dell’ipoteca. L’ipoteca di secondo grado per un’abitazione di proprietà a uso personale deve essere ammortizzata (rimborsata) entro 15 anni o entro il pensionamento. Per l’ipoteca di primo grado non c’è un obbligo di ammortamento.

Spese accessorie e di manutenzione

Includono, fra le altre cose, le spese per l’energia elettrica, il riscaldamento, le assicurazioni, i canoni, le riparazioni ecc. Per calcolare la sostenibilità si presuppone che le spese accessorie e di manutenzione ammontino allo 0,75% del prezzo d’acquisto.

Sostenibilità insufficiente: che fare?

Se il calcolatore di sostenibilità indica che le vostre risorse finanziarie sono scarse, potete valutare di usare altri fondi propri. Pensate a quali altre fonti potreste prendere in considerazione:

  • Prestiti senza interessi da parte di terzi
  • Donazioni
  • Anticipi sull’eredità
  • Polizze di assicurazione sulla vita
  • Costituzione in pegno di valori patrimoniali
  • Averi di previdenza del 2° e 3° pilastro

💡Buono a sapersi: complessivamente dovete finanziare almeno il 20% del prezzo d’acquisto con capitale proprio. Per saperne di più, consultate l'articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca”.

Avete domande sulla sostenibilità o non sapete qual è il modello ipotecario giusto per voi? I/le nostri/e professionisti/e saranno lieti/e di aiutarvi a decidere.

Prendete un appuntamento
Roger Kropf lavora da agosto 2024 in qualità di manager dei prodotti Finanziamenti presso Baloise.

Con oltre venti anni di attività nel settore finanziario, vanta una vasta competenza nelle consulenze di finanziamento e nelle analisi finanziarie e di mercato. Grazie alla sua lunga esperienza nella consulenza alla clientela, conosce le diverse esigenze di chi stipula un’ipoteca e sta attualmente sviluppando per noi soluzioni di finanziamento su misura, in grado di soddisfare tali esigenze della clientela.
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