So viel Eigenmittel brauchen Sie für eine Hypothek

Eigenheim: Von der Finanzierung bis zum Schutz

Von Wohneigentum träumen viele, und kaum jemand kann den ganzen Kaufpreis aus dem eigenen Vermögen bezahlen. Erfahren Sie:

Was alles zu den Eigenmitteln gehört
Wie viel Sie davon für eine Hypothek benötigen
Welche Risiken es dabei zu beachten gilt

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Roger Kropf

Produktmanager Finanzieren, Baloise

1. Februar 2025

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Mit einer Hypothek wird der Traum vom Eigenheim realisierbar. Dafür ist eigenes Kapital nötig, sogenannte Eigenmittel. Hier erfahren Sie, was damit gemeint ist und wie viel Sie davon brauchen. Ausserdem geben wir Ihnen sieben Tipps, wie sich Fehler bei der Finanzierung Ihres Wohneigentums vermeiden lassen.

Zusammenfassung

Definition: Eigenmittel und Hypothek ergeben zusammen den Kaufpreis der Immobilie. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind mindestens 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln beizubringen. Davon sollte mindestens die Hälfte aus harten Eigenmitteln stammen, wie Geld auf dem Konto oder aus dem Verkauf von Wertschriften.
Ausnahmen: Für Ferien- und Renditeimmobilien gelten spezielle Regeln.
Quellen des Eigenkapitals: Zu den Eigenmitteln zählen unter anderem Erbvorbezüge und Schenkungen. Auch Gelder aus Pensionskassen oder Lebensversicherungen können Sie verpfänden, um den Anteil Ihrer Eigenmittel zu erhöhen. Jede Quelle hat Vor- und Nachteile, die es zu berücksichtigen gilt.
Risiken: Denken Sie nicht nur an den Kaufpreis, sondern auch an weitere Kosten wie Notariats- und Grundbuchkosten oder Steuern. Planen Sie unerwartete Ausgaben wie eine defekte Heizung ein. Und halten Sie genügend Reserven für einen ansprechenden Lebensstandard im Alter bereit.

Inhaltsverzeichnis

Was sind Eigenmittel?

Wer eine Immobilie kauft, braucht in der Regel eine Hypothek. Dabei handelt es sich um ein langfristiges Darlehen eines Finanzdienstleisters (Fremdkapital), also einer Bank oder Versicherung. Eigenmittel, auch Eigenkapital genannt, sind die finanziellen Mittel, die eine Käuferin oder ein Käufer zur Finanzierung einer Immobilie selbst aufbringen muss. Diese können aus Ersparnissen, Wertschriften, Vorsorgegeldern (2. und 3. Säule) oder anderen Vermögenswerten bestehen.

Eigenmittel lassen sich in harte und weiche Eigenmittel unterteilen. Harte Eigenmittel – sie werden auch echte oder flüssige Eigenmittel genannt – stehen unmittelbar zur Verfügung. Weiche Eigenmittel hingegen sind gebundenes Vermögen. Die Eigenmittel dienen dem Hypothekengeber als Sicherheit, um den Rest des Darlehens zu finanzieren. Die Summe aus Eigenkapital und Hypothek(en) ergibt den Kaufpreis Ihres Eigenheims.

Zu den Eigenmitteln gehören Vermögenswerte wie:

Wertschriften
Kontoguthaben
Schenkungen
Erbvorbezüge
Verpfändete oder vorbezogene Gelder aus der 3. Säule, zum Beispiel Lebensversicherungen
Verpfändete oder vorbezogene Gelder aus der Pensionskasse (2. Säule)

Lesen Sie zum Thema Pensionskasse den Artikel «Eigenheimkauf: Pensionskasse verpfänden oder vorbeziehen?».

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Liegenschaft, in der ich wohnen will?

Faustregel: In der Schweiz werden für ganzjährig selbst genutztes Wohneigentum im Minimum 20% Eigenmittel (also eine Eigenmittelquote von einem Fünftel) verlangt. Mindestens die Hälfte davon sollten harte Eigenmittel sein.

Die restlichen 80% des Kaufpreises decken eine oder mehrere Hypotheken ab. Das geforderte Eigenkapital variiert je nach Hypothekargeber; ein Vergleich lohnt sich deshalb. Die Höhe des Eigenkapitals und die Höhe der Hypothek sind voneinander abhängig:

Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf des Eigenheims einsetzen können, desto attraktiver werden die Zinskonditionen ausfallen. Die Hypothek wird günstiger.
Je mehr Eigenmittel gebunden sind, desto höher muss Ihr Einkommen sein, damit die Finanzierung Ihres Eigenheims möglich ist.

Entscheidend ist, dass das Verhältnis zwischen den laufenden Finanzierungskosten für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung – beispielsweise für den Hypothekarzins oder auch die Abzahlung der Hypothek (Amortisation) – und dem verfügbaren Einkommen ausgewogen ist. Dieses Verhältnis bezeichnet man als die «Tragbarkeit» einer Hypothek oder der Hypotheken. Erfahren Sie mehr im Artikel «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen» und im Artikel zum Thema «1. und 2. Hypothek».

Zahlenbeispiel: Machen Sie die Rechnung für Ihr Wohneigentum

Diese zwei Berechnungsbeispiele verdeutlichen, wie sich die Höhe des Eigenkapitals zum Kaufpreis verhält – in diesem Fall unter Annahme einer geforderten Eigenmittelquote von 20%:

Beispiel 1:

Der Kaufpreis Ihres Wunschobjekts beträgt 800'000 Franken.
Dann beträgt der Anteil am benötigten Eigenkapital 160'000 Franken.
80'000 Franken davon müssen harte Eigenmittel sein.

Beispiel 2:

Der Kaufpreis Ihres Wunschobjekts beträgt 1'100'000 Franken.
Dann beträgt der Anteil am benötigten Eigenkapital 220'000 Franken.
110'000 Franken davon müssen harte Eigenmittel sein.

Ausnahmen: Ferienwohnungen, Renditeliegenschaften und gewerblich genutzte Liegenschaften

Für Ferienwohnungen, Liegenschaften, die gewinnbringend vermietet werden, sowie gewerblich genutzte Liegenschaften gelten in der Schweiz andere Regeln, wenn es um die Höhe und Art der Eigenmittel geht:

Es darf kein Eigenkapital aus der 2. und 3. Säule eingesetzt werden. Es braucht also mehr Kapital beispielsweise aus Konto- und Wertschriftenguthaben.
Der Anteil der geforderten Eigenmittel ist deutlich höher als bei selbst bewohntem Wohneigentum: Für Ferienliegenschaften sind es in der Regel 30% bis 40%. Bei Renditeobjekten sind es sogar mindestens 25% bis zu 75% ihres Werts, bei gewerblich genutzten Immobilien bis zu 50%.
Vorsorgegelder sind bei Renditeobjekten nur dann einsetzbar, wenn Sie selbst ebenfalls in der Liegenschaft wohnen werden.

Alle Eigenmittel im Überblick

Art	Beschreibung	Hinweise und Tipps
Guthaben auf Konten	Geld, das Sie auf Spar- und Lohnkonten haben, können Sie als Eigenmittel einsetzen.	Eine ausreichende Reserve sollte immer vorhanden sein für alltägliche und unvorhergesehene Ausgaben, aber auch für Ferien etc.
Wertschriften	Durch den Verkauf oder das Verpfänden von Aktien oder Fonds erhöhen Sie das verfügbare Vermögen.	Ein tiefer Kurs kann dazu führen, dass Sie Wertschriften mit Verlust verkaufen müssen.
Wertgegenstände wie Bilder oder Schmuck	Werden wertvolle Gegenstände verkauft, erhöhen Sie die verfügbaren Eigenmittel.	Verkaufen Sie keine Dinge, die Ihnen sehr am Herzen liegen, etwa Erbstücke. Das könnten Sie sonst später bereuen.
Schenkung oder Erbvorbezug aus dem Familienkreis	Sie erhalten Geld, das Ihre Eltern zur Verfügung haben.	Die Pflichtteile der anderen Erbinnen und Erben dürfen nicht verletzt werden. Erbvorbezug oder Schenkung müssen deshalb im Testament festgehalten werden. In einigen Schweizer Kantonen sind Schenkungen oder Erbvorzüge steuerpflichtig.
Private Darlehen aus dem Familien- oder Freundeskreis	Im Gegensatz zum Privatkredit eines Finanzdienstleisters steht Ihnen hier zusätzliches Geld oft zu sehr guten Konditionen zur Verfügung.	Ein privates Darlehen wirkt sich nicht negativ auf ihre Bonität aus. Berücksichtigen Sie Zinsen und Rückzahlungsfristen bei der Berechnung, ob die Hypothek für Sie tragbar ist. Regeln Sie alles vertraglich, damit es später keine Unstimmigkeiten gibt und um die persönliche Beziehung zum Darlehensgeber nicht zu gefährden.
3. Säule (3a und 3b)	Guthaben aus der 3. Säule wie Lebensversicherungen oder Anlageprodukte können Sie entweder (teilweise) vorbeziehen oder verpfänden, also als Sicherheit hinterlegen.	Die 3. Säule kann nur für selbstbewohnte Immobilien eingesetzt werden. Der Rückkaufswert einer Lebensversicherung – das, was Sie bekommen, wenn Sie die Police auflösen – wird zwischen 60% und 90% als Eigenmittel angerechnet. Das Kapital wird im Fall einer Auszahlung besteuert. Eine Verpfändung hingegen kann steuerliche Vorteile bringen. Die Verwendung als Eigenmittel reduziert die Leistungen im Alter.
2. Säule (Pensionskasse)	Geld aus der Pensionskasse können Sie entweder teilweise vorbeziehen oder verpfänden.	Werden Pensionskassenguthaben verpfändet, hat das steuerliche Vorteile. Zu amortisieren ist die Schuld trotzdem. Pensionskassengelder können nur für selbstbewohnte Immobilien verwendet werden. Kapital aus der Pensionskasse wird bei dessen Auszahlung besteuert. Der Einsatz als Eigenmittel reduziert die Leistungen im Alter. Die Verwendung von Pensionskassengeldern für Wohneigentum ist nach dem 50. Altersjahr nur noch begrenzt möglich.

Gelb hinterlegt = harte oder echte Eigenmittel (mindestens 10%)
Grün hinterlegt = gebundene oder weiche Eigenmittel

Welches Eigenkapital soll ich zuerst einsetzen?

Aus der Tabelle oben wird deutlich: Am einfachsten ist es, wenn möglichst viel harte Eigenmittel für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zur Verfügung stehen. Zweite Priorität hat die Säule 3a. Gehen Sie damit aber vorsichtig um, falls Sie als selbständig arbeitende Person keine Pensionskasse haben. Erst zuletzt sollten Sie für den Immobilienkauf die 2. Säule in Betracht ziehen, entweder als Vorbezug oder Verpfändung (lesen Sie dazu unseren Artikel «Eigenheimkauf: Pensionskasse verpfänden oder vorbeziehen?»). Hier erwarten Sie am meisten Einschränkungen und negative Auswirkungen auf Ihre Vorsorgesituation.

7 Tipps, um Fehler bei der Finanzierung des Wohneigentums zu vermeiden

Gehen Sie keine unkalkulierbaren Risiken ein und behalten Sie eine finanzielle Reserve. Es gilt die gleiche Regel wie bei den Mietkosten: Hypothekarzins, allfällige Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten sollten nicht mehr als 35% des Nettoeinkommens ausmachen.
Stellen Sie sicher, dass Ihnen genug Geld für die Zeit nach der Pensionierung zur Verfügung steht. Wenn möglich, können Sie fehlende Beträge später auch wieder in die 2. und 3. Säule einzahlen, um die Vorsorgelücke zu schliessen.
Berücksichtigen Sie die Vermittlungsprovision für das Maklerbüro etc.
Berücksichtigen Sie zusätzliche einmalige Kosten wie für Notariats- und Grundbuchkosten, die Handänderungssteuer bei der Eigentumsübertragung, Steuern, die bei der Auszahlung von Geldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a anfallen, und wiederkehrende Kosten: (steigende) Hypothekarzinsen, Amortisation der Hypothek, Steuern (Eigenmietwert), Versicherungen, Unterhaltsarbeiten und Reparaturen sowie Nebenkosten.
Gerade bei älteren Objekten kann es passieren, dass Rohre, Heizung, Fenster etc. in einem schlechten Zustand sind. Holen Sie deshalb den Rat von Fachleuten ein. Teure Renovationsarbeiten, die Sie nicht einkalkuliert haben, können sonst für unliebsame Überraschungen sorgen.
Berechnen Sie eine mögliche Erhöhung des Hypothekarzinses ein.
Sichern Sie sich mit einer Risikolebensversicherung ab für den Fall, dass einmal weniger Einkommen zur Verfügung steht (mögliche Gründe: Trennung, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Todesfall, reduziertes Arbeitspensum, Invalidität).

Tragbarkeit der Hypothek berechnen

Die Frage ist: Passt Ihr Wunschobjekt in Ihr Budget? Was bedeutet das langfristig? Mit unserem Hypothekenrechner finden Sie es einfach und schnell heraus.

Wohneigentum zu erwerben, bedeutet für die meisten die grösste und wichtigste Investition im Leben und hat entsprechend grosse Auswirkungen auf die finanzielle Zukunft. Eine gute Beratung ist deshalb essenziell. Unsere Profis analysieren mit Ihnen gemeinsam Ihre persönliche Situation und beantworten Ihre Fragen.

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Roger Kropf ist seit August 2024 als Produktmanager Finanzieren bei Baloise tätig.

Mit über zwanzig Jahren Erfahrung in der Finanzbranche bringt er ein umfassendes Fachwissen in Finanzierungsberatungen, Finanz- und Marktanalysen mit. Dank seiner langjährigen Tätigkeit in der Kundenberatung kennt er die verschiedenen Bedürfnisse von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern und entwickelt nun bei uns massgeschneiderte Finanzierungslösungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden.