Bei einer Amortisation zahlen Sie einen Teil Ihrer Hypothek in regelmässigen Abständen zurück. Dabei stehen Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten offen.
- Amortisation einfach erklärt
- Direkt oder indirekt – die Unterschiede
- Berechnungsbeispiele
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Amortisation: Mit einer Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothek schrittweise zurück – direkt durch Rückzahlung Ihrer Hypothek oder indirekt über eine Vorsorgelösung. Die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig. Eine allfällige 2. Hypothek auf Ihre Immobilie müssen Sie je nach Finanzinstitut spätestens zur Pensionierung, jedoch bei allen innerhalb von maximal 15 Jahren amortisieren.
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Direkte Amortisation: Dank regelmässigen Rückzahlungen senken Sie Ihre Schulden – und Ihre Zinsbelastung. Dadurch nehmen aber auch Ihre Steuerabzüge ab.
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Indirekte Amortisation: Die Rückzahlung via Vorsorgelösung bringt Ihnen steuerliche Vorteile. Die Beiträge dienen am Ende der Laufzeit dazu, die Hypothek zurückzuzahlen. Bis dahin bleibt Ihre Hypothekarschuld gleich, wodurch auch Ihre Zinskosten konstant bleiben.
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Rechnen und vergleichen: Meist ist die indirekte Amortisation finanziell attraktiver. Ob das auch für Sie zutrifft, hängt von den Zinsen und insbesondere von Ihrer persönlichen Finanzsituation ab. In vielen Fällen kann eine Kombination beider Ansätze sinnvoll sein. Zudem lohnt sich die Amortisation der 1. Hypothek erst dann, wenn die Ersparnis bei den Zinskosten höher ist als die Rendite, die eine alternative Geldanlage bringen würde.
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Gut zu wissen: Eine zu hohe Amortisation kann den finanziellen Spielraum nach der Pensionierung einschränken, weil das Geld im Eigenheim gebunden ist. Deshalb ist es wichtig, die Amortisation gut zu planen. Halten Sie immer genügend Reserven zurück, um unvorhergesehene Kosten abzudecken. Dazu gehören zum Beispiel Renovationen oder allfällige Pflegekosten im Alter. Eine Wiederaufnahme einer Hypothek verursacht Kosten und ist nicht garantiert.
Amortisation bedeutet, dass Sie Ihre Hypothek schrittweise zurückzahlen. Sie haben die Wahl zwischen der direkten und der indirekten Amortisation.
Die direkte Amortisation reduziert Ihre Hypothekarschuld regelmässig. Die indirekte Amortisation hingegen funktioniert über eine Vorsorgelösung wie etwa die Säule 3a. Dabei dient das angesparte Kapital als Sicherheit und wird am Ende zur Rückzahlung genutzt.
Die direkte Amortisation eignet sich also für Personen, die ihre Schuld schnell zurückzahlen möchten. Die indirekte Amortisation hingegen bietet steuerliche Vorteile und stärkt die Altersvorsorge.
Die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig, sofern es die finanzielle Situation zulässt. Die 2. Hypothek hingegen muss je nach Finanzinstitut spätestens bei der Pensionierung, jedoch bei allen innerhalb von maximal 15 Jahren abbezahlt sein. Wichtig ist, dass Sie bei der Amortisation auch die Tragbarkeit der Hypothek beachten, um sicherzustellen, dass die monatlichen Finanzierungskosten langfristig in Ihr Budget passen.
Zusätzlich spielt Ihre Hypothekarstrategie eine wichtige Rolle. Denn sie legt fest, wie und in welchem Umfang die Rückzahlung erfolgen soll, damit Sie Ihre finanziellen Ziele erreichen.
Sowohl die direkte als auch die indirekte Amortisation haben spezifische Vor- und Nachteile, die sich auf Ihre Steuerbelastung, Ihre Zinskosten und Ihre finanzielle Flexibilität auswirken. Die direkte Amortisation senkt die Hypothekarschuld schrittweise und damit die Zinskosten, was jedoch die Steuerabzüge reduziert und Ihr Geld in der Liegenschaft bindet. Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht zurückbezahlt; die Hypothekarschuld bleibt unverändert. Die Amortisation erfolgt über eine Vorsorgelösung, zum Beispiel die Säule 3a, wodurch die Zinskosten konstant bleiben und Sie die steuerlichen Vorteile optimal nutzen können. Bei dieser Variante hält das finanzierende Institut das Pfandrecht.
Direkte Amortisation mit sinkender Hypothekarschuld
Indirekte Amortisation mit konstanter Hypothek
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen festgelegten Betrag der Hypothek ab, wodurch sich Ihre Restschuld und somit auch die Zinskosten sukzessive verringern.
- Vorteile: Sie zahlen Ihre Schuld Schritt für Schritt zurück. Mit jeder Rückzahlung sinkt Ihre Schuld – und damit reduziert sich auch Ihre monatliche Zinsbelastung.
- Nachteile: Mit jeder Rückzahlung sinkt zwar Ihre Zinsbelastung, aber auch Ihre Steuerabzüge reduzieren sich. Denn je weniger Hypothekarzinsen Sie zahlen, desto weniger können Sie von der Steuer absetzen.
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld konstant, während die Rückzahlungen in eine Säule-3a- oder eine Vorsorgelösung fliessen. Die Beiträge dienen am Ende der Laufzeit dazu, die Hypothek vollständig zurückzuzahlen. Dies erfolgt oft anlässlich der Pensionierung, um die Tragbarkeit zu gewährleisten. Bis zu dieser Amortisation bleiben die Zinskosten unverändert.
- Vorteile: Mit dieser Methode sparen Sie gleich doppelt Steuern: Zum einen können Sie die Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen. Zum anderen profitieren Sie von Steuervorteilen auf Ihrem Vorsorgeguthaben.
- Nachteile: Ihre Hypothekarschuld bleibt konstant gleich. Das bedeutet, dass Sie während der gesamten Laufzeit Zinsen auf den vollen Hypothekarbetrag bezahlen. Sie profitieren also nicht von einer sinkenden Zinslast.
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|
| Rückzahlung | Monatlich oder jährlich festgelegter Betrag direkt auf die Hypothek |
Über eine Säule-3a-Bank- oder -Versicherungslösung |
| Zinskosten | Sinkende Zinskosten durch reduzierte Schuld |
Konstante Zinskosten, da Hypothek gleich bleibt |
| Steuern | Geringere Abzüge wegen sinkender Zinslast |
Maximale Abzüge durch konstante Zinslast |
| Geeignet für | Personen, die ihre Schulden kontinuierlich reduzieren möchten |
Personen, die steuerliche Vorteile optimieren möchten |
Im ersten Beispiel können zwei Paare je 10'000 Franken pro Jahr einsetzen, um ihre Hypothek zu amortisieren. Das eine Paar amortisiert direkt, das andere indirekt, indem es das Geld jährlich auf ein Säule-3a-Konto einzahlt.
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|
| Amortisation in 15 Jahren | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Hypothekarzinsen | CHF 34'300 | CHF 67'500 |
| Steuerersparnis durch Abzug der Schuldzinsen | CHF −10'290 | CHF −20'250 |
| Zinsgutschriften Säule-3a-Konto | CHF −5'860 | |
| Steuerersparnis durch Abzug der Säule-3a-Beiträge | CHF −45'000 | |
| Kapitalauszahlungssteuer Säule 3a | CHF 7'630 | |
| Total Kosten | CHF 174'010 | CHF 154'020 |
| Vorteil der indirekten Amortisation | CHF 19'990 |
| Annahmen | |
|---|---|
| Hypothekarnehmer | Paar mit Anschluss an Pensionskassen |
| Dauer der Amortisation | 15 Jahre |
| Hypothek | CHF 150'000 |
| Amortisation pro Jahr | CHF 10'000 |
| Hypothekarzins | 3% |
| Zins auf Säule-3a-Konto pro Jahr | 0,5% |
| Grenzsteuersatz | 30% |
| Kapitalsteuersatz | 6%* |
* Die Kapitalleistungssteuer variiert stark zwischen den Kantonen. Für unsere Berechnungen haben wir mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 6% gearbeitet.
Im zweiten Beispiel können zwei Paare je 20'000 Franken pro Jahr einsetzen, um einerseits die Hypothek zu amortisieren und um andererseits Geld anzulegen oder zusätzlich Beiträge in eine 3. Säule zu leisten. Das eine Paar amortisiert 10'000 Franken pro Jahr direkt und zahlt die restlichen 10'000 Franken auf ein Säule-3a-Konto ein. Das andere Paar amortisiert 10'000 Franken pro Jahr indirekt und investiert die restlichen 10'000 Franken in einen Fonds.
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|
| Amortisation in 15 Jahren | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Hypothekarzinsen | CHF 34'300 | CHF 67'500 |
| Steuerersparnis durch Abzug der Schuldzinsen | CHF −10'290 | CHF −20'250 |
| Zusätzliche Einzahlung in Säule 3a | CHF 150'000 | |
| Zinsgutschriften Säule-3a-Konto | CHF −5'860 | CHF −5'860 |
| Steuerersparnis durch Abzug der Säule-3a-Beiträge | CHF −45'000 | CHF −45'000 |
| Kapitalauszahlungssteuer Säule 3a zur Amortisation | CHF 7'630 | |
| Fondssparen | CHF 150'000 | |
| Fondsrendite | CHF −22'934 | |
| Steuer auf Fondsausschüttung | CHF 3'290 | |
| Total Kosten | CHF 273'150 | CHF 284'376 |
| Vorteil der direkten Amortisation | CHF 11'226 |
| Annahmen | |
|---|---|
| Hypothekarnehmer | Paar mit Anschluss an Pensionskassen |
| Dauer der Amortisation | 15 Jahre |
| Hypothek | CHF 150'000 |
| Amortisation pro Jahr | CHF 10'000 |
| Hypothekarzins | 3% |
| Zins auf Säule-3a-Konto pro Jahr | 0,5% |
| Grenzsteuersatz | 30% |
| Kapitalsteuersatz | 6%* |
| Fondsrendite | 2% |
| Steuer auf Fondsausschüttung | 1% |
* Die Kapitalleistungssteuer variiert stark zwischen den Kantonen. Für unsere Berechnungen haben wir mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 6% gearbeitet.
Dies zeigt unser Rechenbeispiel. Mit dieser Kombination sparen Sie gegenüber der indirekten Amortisation rund 11'000 Franken. Der Grund dafür: Dank der regelmässigen Amortisation sinken Ihre Zinskosten laufend und Sie profitieren gleichzeitig von den Steuervorteilen der Säule 3a.
Ob das auch für Sie zutrifft, hängt jedoch von den aktuellen Zinsen und Ihrer persönlichen Finanzsituation ab. Zudem lohnt sich die Amortisation der 1. Hypothek erst dann, wenn die Ersparnis bei den Zinskosten höher ist als die Rendite, die eine alternative Geldanlage bringen würde.
Eine Amortisation ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Hypothek ausläuft und die neuen Hypothekarzinsen höher ausfallen bzw. höhere Zinskosten zu erwarten sind. Eine geringere Hypothekarschuld reduziert dann die jährlichen Zinskosten und schafft finanzielle Entlastung.
Doch Vorsicht: Eine zu grosse Amortisation bringt auch Nachteile mit sich.
- Steuernachteil: Wenn die Hypothek stark gesenkt wird, sinken nicht nur die Zinskosten, sondern auch die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Da Hypothekarzinsen steuerlich absetzbar sind, verringert sich mit sinkender Zinslast der Steuervorteil entsprechend. Eine zu hohe Amortisation kann daher steuerlich weniger günstig sein.
- Eingeschränkte Flexibilität: Bei einer zu grossen Amortisation ist ein erheblicher Teil Ihres Vermögens im Eigenheim gebunden und steht für andere Ausgaben nicht zur Verfügung. Wer seine Hypothek amortisiert, sollte deshalb immer eine ausreichende Reserve zurückhalten, um auch in Zukunft unvorhergesehene Kosten, wie etwa für Renovationen oder Pflegeaufwendungen, problemlos decken zu können.
Welche Form der Amortisation die richtige ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Wichtig ist, dass Sie Ihre Amortisationszahlungen in jeder Lebenslage zuverlässig leisten können – auch in unerwarteten Situationen. Ein Schicksalsschlag wie der Verlust des Arbeitsplatzes, eine längere Krankheit oder ein Unfall kann Ihre finanzielle Lage plötzlich verändern. Wenn Ihre Eigenheimfinanzierung bzw. Ihre Amortisation zu eng kalkuliert ist oder zu viel Kapital im Eigenheim gebunden ist, könnte das Ihre Flexibilität einschränken und den finanziellen Handlungsspielraum verringern.
Eine gute Amortisationsstrategie berücksichtigt daher mehr als die Steueroptimierung. Wichtig ist, dass Sie genügend finanzielle Reserven behalten, um unvorhergesehene Kosten zu decken und die finanzielle Sicherheit zu bewahren. Sprechen Sie mit einer Expertin oder einem Experten, um eine Strategie zu finden, die sowohl zu Ihren finanziellen Zielen als auch zu Ihrer persönlichen Lebenssituation passt. Oft ist eine Kombination aus direkter und indirekter Amortisation sinnvoll, um die Vorteile beider Varianten optimal zu nutzen.
Benötigen Sie Unterstützung bei der Amortisationsstrategie Ihrer Hypothek? Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Lukas Schaub ist seit April 2023 Finanzplaner bei Baloise und verfügt über mehr als zehn Jahre Erfahrung in der Finanz- und Vorsorgeberatung. Als diplomierter Finanzplanungsexperte (Institut für Finanzplanung) hat er sich auf ganzheitliche Vorsorgelösungen, strategische Vermögensstrukturierung und nachhaltigen Vermögensaufbau spezialisiert.
Dank seiner langjährigen Erfahrung als Kundenberater kennt er die vielfältigen Bedürfnisse der Kundschaft aus erster Hand. Er entwickelt individuelle Finanzstrategien, die auf die Ziele und die Lebenssituation seiner Kundinnen und Kunden zugeschnitten sind.