Machen Sie den ersten Schritt in Richtung Eigenheim und lernen Sie in diesem Artikel das Einmaleins der Hypotheken und Eigenheimfinanzierung:
- Wer erhält eine Hypothek?
- Immobilienfinanzierung und Rückzahlung verstehen
- 5 Schritte bis zu Ihrer Hypothek
- Hypothek: Eine Hypothek ist ein Darlehen, das zur Finanzierung von Immobilien genutzt wird und durch die Immobilie selbst abgesichert ist.
- Eigenmittel: Mindestens 20% des Kaufpreises müssen Sie selbst aufbringen. Bei einem Immobilienpreis von 1'000'000 Franken sind das stattliche 200'000 Franken.
- Quellen der Eigenmittel: Mindestens die Hälfte Ihrer Eigenmittel muss aus Ersparnissen, Erbvorbezügen, 3a-Konten oder Schenkungen stammen – nicht aber aus Pensionskassengeldern.
- Tragbarkeit: Eine Hypothek erhalten Sie, wenn die laufend anfallenden Kosten für Ihre finanzielle Situation tragbar sind.
- 1. und 2. Hypothek: Die 1. Hypothek (max. 67% des Immobilienwerts) muss nicht zurückgezahlt werden – die 2. Hypothek (max. 13%) hingegen schon, und zwar innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung.
- Amortisation: Bei der direkten Amortisation reduzieren Sie laufend den Schuldenbetrag und verringern so die Zinslast. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie Geld in eine Altersvorsorge wie einen 3a-Fonds ein, profitieren im Idealfall von Renditen und sparen gleichzeitig Steuern.
- 5 Schritte zur Hypothek: Der Weg zu Ihrem Eigenheim umfasst das Beratungsgespräch inklusive Tragbarkeitsberechnung, den Hypothekarvertrag, die Hypothekenauszahlung, den Immobilienkauf sowie die Hypothekarzinszahlungen mit der Amortisation.
- Hypothekarmodelle: Es gibt viele Hypothekarmodelle. Die üblichsten sind die Festhypothek, die SARON-Hypothek und die variable Hypothek.
- Definition: Was ist eine Hypothek?
- Eigenmittel: So viel müssen Sie selbst finanzieren
- Eignung: Wer erhält eine Hypothek?
- 1. und 2. Hypothek: Erfahren Sie mehr über den Finanzierungsprozess
- Amortisation: So funktioniert der Abbau der Hypothekarschuld
- 5 Schritte zu Ihrer Hypothek: Erfahren Sie, wie Sie zu Ihrer Immobilie kommen
- Hypothekarmodell: Die gängigsten Arten von Hypotheken
- Häufige Fragen: Die wichtigsten Antworten zur Hypothek
Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen einer Bank oder Versicherung zur Finanzierung einer Immobilie. Die Immobilie beziehungsweise das Wohneigentum selbst dient als Sicherheit für den Kredit.
Das bedeutet: Sollten Sie zahlungsunfähig werden und die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen können, kann die Bank die Immobilien als Absicherung (Pfand) nutzen. Die Bank hat also das Recht, auf die Immobilie als Sicherheit zurückzugreifen. Sie kann beispielsweise die Immobilie verkaufen und kommt so wieder an ihr Geld.
In der Schweiz müssen Sie bei einem Immobilienkauf mindestens 20% des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln finanzieren. Wenn Sie also eine Immobilie im Wert von 1'000'000 Franken kaufen möchten, müssen Sie demnach mindestens 200'000 Franken aufbringen. Ein stattlicher Betrag.
- Harte Eigenmittel: Geld aus Ersparnissen, Erbvorbezügen, 3a-Konten oder Schenkungen
- Weiche Eigenmittel: Geld aus der 2. Säule (Pensionskasse)
Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel «So viel Eigenmittel brauchen Sie für eine Hypothek».
Für den Eigenheimkauf sind mindestens 20% Eigenkapital erforderlich. Die restlichen 80% können die 1. und 2. Hypothek decken.
Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren und sich für die Hypothek an eine Bank oder Versicherung wenden, wird zuerst Ihre Tragbarkeit berechnet. Vereinfacht gesagt rechnet Ihre Beraterin oder Ihr Berater aus, wie tragbar die Immobilienkosten bei Ihrer finanziellen Situation sind und ob Sie sich die Immobilie respektive die Hypothekarzinsen, die Rückzahlung sowie die Nebenkosten leisten können.
Wie das genau berechnet wird, erfahren Sie in unserem Artikel «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen».
Normalerweise funktionieren Darlehen so, dass die Schuldnerin oder der Schuldner den geliehenen Betrag plus Zinsen an den Gläubiger zurückbezahlt.
Die Immobilienfinanzierung funktioniert anders. Sie wird üblicherweise in zwei Teile aufgeteilt: die 1. und die 2. Hypothek.
Die 1. Hypothek deckt maximal 67% des Immobilienwerts ab. Die 2. Hypothek deckt bis zu 13% ab. Wenn Sie jedoch genug Eigenmittel aufbringen – also mehr als das Minimum von 20% – beträgt die 2. Hypothek weniger als 13%. Wenn Sie die Immobilie mit mindestens 33% Eigenmitteln finanzieren, entfällt die 2. Hypothek ganz.
Die 2. Hypothek entfällt, wenn Sie mehr als ein Drittel des Kaufpreises aus Eigenmitteln bezahlen.
Der Hauptunterschied zwischen der 1. und der 2. Hypothek besteht in der Amortisationspflicht. Die 1. Hypothek muss nicht zurückbezahlt (amortisiert) werden. Im Gegensatz dazu muss die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren nach dem Immobilienkauf oder bis zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung vollständig zurückbezahlt werden. Je nachdem, was zuerst eintritt.
Man unterscheidet zwei Arten der Amortisation:
- Direkte Amortisation: Wenn Sie direkt amortisieren, zahlen Sie der Bank regelmässig einen Teil der Hypothek zurück – üblicherweise alle drei Monate. Da Sie so Ihren Schuldenbetrag verringern, reduzieren Sie auch laufend die Zinslast. Im Gegenzug können Sie weniger Schulden von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
- Indirekte Amortisation: Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Amortisationsraten nicht an das Kreditinstitut, sondern in eine private Altersvorsorge wie zum Beispiel einen 3a-Fonds oder in eine Lebensversicherung. Damit können Sie das Geld investieren und profitieren von steuerlichen Vorteilen und im Idealfall von Renditen.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel «Amortisation Hypothek: direkt oder indirekt – und wie viel ist sinnvoll?».
Der Weg zur Hypothek umfasst mehrere Schritte, die sicherstellen, dass sowohl die Bank als auch Sie gut abgesichert sind:
Zunächst findet ein Beratungsgespräch statt, in dem wir unter anderem die Tragbarkeit berechnen. Hierbei überprüfen wir, welche Hypothek zu Ihnen passt und ob Sie sich die Hypothek langfristig leisten können.
Sobald die Eigenheimfinanzierung feststeht, schliessen wir einen Hypothekarvertrag ab. Er regelt das Hypothekarmodell, die Laufzeit und die Amortisation.
Die Auszahlung der Hypothek erfolgt entweder direkt an Sie oder an die Verkäuferin respektive den Verkäufer der Immobilie. Gleichzeitig stellen wir einen Schuldbrief aus. Der Schuldbrief enthält folgende Angaben:
- Schuldnerin oder Schuldner
- Gläubiger (in diesem Fall Baloise)
- Schuldensumme
- Finanzielle Forderungen (Zinsen und Amortisation)
- Grundpfandrecht, also das eigentliche Recht zum Verkauf der Liegenschaft für den Fall, dass Sie zahlungsunfähig werden sollten
Nun können Sie den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnen und sich auf den Umzug oder allenfalls deren Vermietung freuen.
Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie regelmässig die Hypothekarzinsen, die Amortisationsbeträge sowie die Nebenkosten.
Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle, die sich in ihren Konditionen und der Zinsberechnung unterscheiden. Die häufigsten Varianten sind:
- Festhypothek: Der Zinssatz bleibt für eine festgelegte Laufzeit konstant, was für Planungssicherheit sorgt.
- SARON-Hypothek: Der Zinssatz variiert, denn er orientiert sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight), der regelmässig an die Marktbedingungen angepasst wird.
- Variable Hypothek: Diese Art von Hypothek hat keine feste Laufzeit und die Zinsen können jederzeit an die Marktsituation angepasst werden.
Sind Sie unsicher, welches Hypothekarmodell das passende ist? Lesen Sie unseren Artikel zur «Hypothekarstrategie».
Die passende Hypothek hängt von vielen Faktoren ab, darunter: Höhe der Hypothek, Laufzeit, Art der Amortisation, Modellwahl, persönliche Situation sowie eigene Erwartungen an die Entwicklung des Zinsumfelds. Genau um dieses Thema geht es in unserem Artikel «Hypothekarstrategie: Welche Hypothek passt zu mir?».
Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung einer Hypothek. In der Schweiz müssen Sie die 2. Hypothek (maximal 13% des Immobilienwerts) nebst den Zinsen zwingend zurückzahlen. Die 1. Hypothek müssen Sie nicht zurückzahlen. Wenn Sie einen Teil davon jedoch amortisieren, verringert sich der Schuldenbetrag und damit Ihre Zinslast. Andererseits können Sie weniger Schulden von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Wenn Sie eine Immobilie mit einer Hypothek kaufen, sind Sie Eigentümerin oder Eigentümer. So wird es auch im Grundbuch festgehalten. Bis Sie die Hypothek vollumfänglich zurückgezahlt haben, hat die Bank ein sogenanntes Pfandrecht. Das heisst, wenn Sie die Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen können, hat die Bank das Recht, auf die Immobilie als Sicherheit zurückzugreifen. Die Bank kann beispielsweise die Immobilie verkaufen und kommt so wieder an ihr Geld. Dieses Recht wird durch einen sogenannten Schuldbrief im Grundbuch abgesichert, der die Bank als Gläubiger ausweist.
Haben Sie Fragen zu Hypotheken oder sind Sie unsicher, wie Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen? Unsere Profis beraten Sie gerne persönlich.
Roger Kropf ist seit August 2024 als Produktmanager Finanzieren bei Baloise tätig.
Mit über zwanzig Jahren Erfahrung in der Finanzbranche bringt er ein umfassendes Fachwissen in Finanzierungsberatungen, Finanz- und Marktanalysen mit. Dank seiner langjährigen Tätigkeit in der Kundenberatung kennt er die verschiedenen Bedürfnisse von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern und entwickelt nun bei uns massgeschneiderte Finanzierungslösungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden.