Beaucoup rêvent d’accéder à la propriété, mais rares sont les personnes qui peuvent payer la totalité du prix d’achat avec leurs propres fonds. Découvrez:
- tout ce qui fait partie des fonds propres
- le montant des fonds nécessaires pour une hypothèque
- le montant des fonds nécessaires pour une hypothèque
- Définition: les fonds propres et l’hypothèque constituent ensemble le prix d’achat du bien immobilier. Pour les logements à usage personnel, au moins 20% du prix d’achat doivent être financés par des fonds propres, dont la moitié doit être des fonds propres durs, comme de l’argent sur un compte ou provenant de la vente de titres.
- Exceptions: des règles spécifiques s’appliquent aux logements de vacances et immeubles de rendement.
- Sources des fonds propres: les avances d’hoirie et les donations font partie entre autres des fonds propres. Vous pouvez également mettre en gage des fonds provenant de caisses de pension ou d’assurances vie afin d’augmenter la part de vos fonds propres. Chaque source présente des avantages et des inconvénients dont il faut tenir compte.
- Risques: en plus du prix d’achat, pensez aussi aux autres frais tels que les frais de notaire et de registre foncier ou les impôts. Prévoyez des dépenses inattendues, comme un chauffage défectueux. Et gardez suffisamment de réserves pour avoir un niveau de vie confortable à la retraite.
- Définition: que sont les fonds propres?
- Concrètement: combien de fonds propres faut-il pour acquérir un logement?
- Exemple chiffré: faites le calcul
- Exceptions: logements de vacances, immeubles de rendement, etc.
- Tableau: aperçu de tous les fonds propres
- Fixer des priorités: quels capitaux propres faut-il d’abord utiliser?
- Éviter les erreurs: 7 conseils
Les personnes qui achètent un bien immobilier ont généralement besoin d’une hypothèque. Il s’agit d’un prêt à long terme accordé par un prestataire de services financiers (capitaux de tiers), c’est-à-dire par une banque ou une assurance. Les fonds propres, également appelés capitaux propres, sont les moyens financiers qu’un acquéreur doit apporter lui-même pour financer un bien immobilier. Ceux-ci peuvent provenir d’économies, de titres, de fonds de prévoyance (2e et 3e piliers) ou d’autres valeurs patrimoniales.
Les fonds propres peuvent être divisés en fonds propres durs et en fonds propres liés, également appelés fonds propres mous. Les fonds propres durs, également appelés fonds propres réels ou liquides, sont immédiatement disponibles. Les fonds propres mous, en revanche, proviennent d’une fortune liée. Les fonds propres servent de garantie au créancier hypothécaire pour financer le reste du prêt. La somme des fonds propres et de l’hypothèque ou des hypothèques constitue le prix d’achat de votre logement.
Les valeurs patrimoniales suivantes peuvent être utilisées comme fonds propres:
- titres
- avoirs en compte
- donations
- avances d’hoirie
- fonds du 3e pilier mis en gage ou retirés par anticipation, par exemple assurances vie
- fonds mis en gage ou retirés par anticipation de la caisse de pension (2e pilier)
Pour en savoir plus au sujet de la caisse de pension, lisez l’article «Achat d’un logement: mise en gage ou versement anticipé de la caisse de pension?».
Règle d’or: en Suisse, un minimum de 20% de fonds propres (soit une part de fonds propres d’un cinquième) est exigé pour les logements en propriété à usage propre. Sur ces 20% de fonds propres, la moitié doit être des fonds propres durs.
Les 80% restants du prix d’achat sont couverts par une ou plusieurs hypothèques. Les fonds propres exigés varient selon le créancier hypothécaire; il vaut donc la peine de comparer. Le montant des fonds propres et le montant de l’hypothèque sont interdépendants:
- Plus vous pouvez utiliser de fonds propres pour l’achat de votre logement, plus les conditions d’intérêt seront intéressantes. L’hypothèque devient alors moins chère.
- Plus vous avez de fonds propres qui viennent d’une fortune liée, plus vos revenus doivent être élevés pour que le financement de votre logement soit possible.
Il est essentiel que le rapport entre les frais de financement courants de votre maison ou de votre appartement en propriété – par exemple les intérêts hypothécaires ou le remboursement de l’hypothèque (amortissement) – et le revenu disponible soit équilibré. Ce rapport est appelé la «capacité financière» dans le domaine des hypothèques. Apprenez-en plus dans l’article «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière» et dans l’article «Hypothèques de premier et second rangs».
Les deux exemples de calcul suivants illustrent le rapport entre le montant des fonds propres et le prix d’achat. Ici, on suppose un taux de fonds propres exigé de 20%.
Exemple 1:
- Le prix d’achat du bien immobilier s’élève à 800'000 francs.
- Dans ce cas, la part des fonds propres nécessaires s’élève à 160'000 francs.
- 80'000 francs de cette somme doivent être des fonds propres durs.
Exemple 2:
- Le prix d’achat du bien immobilier s’élève à 1'100'000 francs.
- Dans ce cas, la part des fonds propres nécessaires s’élève à 220'000 francs.
- 110'000 francs de cette somme doivent être des fonds propres durs.
Pour les logements de vacances, les biens immobiliers qui sont loués à des fins lucratives et les biens immobiliers à usage commercial, d’autres règles s’appliquent en Suisse concernant le montant et le type de fonds propres:
- Les capitaux propres provenant des 2e et 3e piliers ne peuvent pas être utilisés. Il faut donc davantage de capitaux provenant par exemple des avoirs en compte et en titres.
- La part des fonds propres exigés est nettement plus élevée que pour les logements à usage propre: pour les maisons de vacances, elle s’élève en général entre 30% et 40%. Pour les biens de rendement, elle est d’au moins 25% et peut aller jusqu’à 75% de leur valeur, et pour les biens immobiliers à usage commercial jusqu’à 50%.
- Pour les objets de rendement, les fonds de prévoyance ne peuvent être utilisés que si vous allez également habiter dans l’immeuble.
Aperçu de tous les fonds propres
| Type | Description | Conseils et informations |
|---|---|---|
| Avoirs en compte | Vous pouvez utiliser l’argent que vous avez sur vos comptes d’épargne et comptes courants (ou comptes salaires) comme fonds propres. |
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| Titres | En vendant ou en mettant en gage des actions ou des fonds, vous augmentez la fortune disponible. |
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| Objets de valeur tels que tableaux ou bijoux | Si vous vendez des objets de valeur, vous augmentez les fonds propres disponibles. |
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| Donation ou avance d’hoirie provenant du cercle familial | Vous recevez de l’argent dont disposent vos parents. |
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| Prêts privés provenant de la famille ou d’amis | Contrairement au crédit privé d’un prestataire de services financiers, vous disposez ici d’argent supplémentaire souvent à de très bonnes conditions. |
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| 3e pilier (3a et 3b) | Les avoirs du 3e pilier, tels que les assurances vie ou les produits de placement, peuvent être soit (partiellement) retirés de manière anticipée, soit mis en gage, c’est-à-dire utilisés comme garantie. |
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| 2e pilier (caisse de pension) | Vous pouvez en partie retirer par anticipation ou mettre en gage l’argent de votre caisse de pension. |
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Fond jaune = fonds propres durs ou réels (au moins 10%)
Fond vert = fonds propres mous ou liés
Le tableau ci-dessus le montre clairement: le plus simple est de disposer d’un maximum de fonds propres durs pour le financement de votre maison ou votre appartement. Le pilier 3a vient en deuxième. Faites toutefois preuve de prudence si vous travaillez à votre compte et que vous n’avez pas de caisse de pension. Ce n’est qu’en dernier lieu que vous devriez envisager le 2e pilier pour l’achat d’un bien immobilier, sous forme soit de versement anticipé soit de mise en gage (lisez à ce sujet notre article «Achat d’un logement: mise en gage ou versement anticipé de la caisse de pension?»). Cette option présente le plus de restrictions et d’effets négatifs sur votre situation de prévoyance.
- Ne prenez pas de risques incalculables et gardez une réserve financière. La même règle que pour les frais de location s’applique: les intérêts hypothécaires, les éventuels amortissements ainsi que les frais accessoires et d’entretien ne devraient pas représenter plus de 35% du revenu net.
- Assurez-vous de disposer de suffisamment d’argent lorsque vous serez à la retraite. Si possible, vous pouvez également reverser ultérieurement les montants manquants dans les 2e et 3e piliers afin de combler la lacune de prévoyance.
- Tenez compte de la commission de l’agence immobilière, etc.
- Tenez compte des frais uniques supplémentaires tels que les frais de notaire et de registre foncier, les droits de mutation lors du transfert de propriété, les impôts dus lors du versement des fonds de la caisse de pension ou du pilier 3a et les frais récurrents: intérêts hypothécaires (en hausse), amortissement de l’hypothèque, impôts (valeur locative), assurances, travaux d’entretien et réparations ainsi que frais accessoires.
- Pour les logements anciens en particulier, il peut arriver que la tuyauterie, le chauffage, les fenêtres, etc., soient en mauvais état. N’hésitez pas à demander conseil à des spécialistes. Les travaux de rénovation coûteux que vous n’avez pas prévus peuvent sinon vous réserver de mauvaises surprises.
- Prévoyez une éventuelle augmentation du taux hypothécaire.
- Protégez-vous en souscrivant une assurance vie risque pur dans le cas où vous auriez moins de revenus (raisons possibles: séparation, chômage, maladie, décès, réduction du taux d’occupation, invalidité).
La question à vous poser est: le logement que vous rêvez d’acquérir rentre-t-il dans votre budget? Qu’est-ce que cela signifie à long terme? Grâce à notre calculateur d’hypothèques, découvrez-le facilement et rapidement.
Pour la plupart des personnes, l’acquisition d’un logement représente le plus grand investissement de leur vie et a donc des conséquences importantes sur leur avenir financier. Ainsi, il est essentiel de bien se faire conseiller. Nos spécialistes analyseront avec vous votre situation personnelle et répondront à vos questions.
Roger Kropf est manager des produits Financements chez Baloise depuis août 2024.
Riche de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur de la finance, il propose une vaste expertise du conseil en financement, de l’analyse financière et de l’analyse de marché. Fort de sa longue expérience dans le conseil à la clientèle, il connaît les différents besoins des preneuses et preneurs d’hypothèque et développe désormais chez nous des solutions de financement sur mesure correspondant aux besoins de la clientèle.