L’achat d’un logement nécessite beaucoup de fonds propres. L’argent de votre caisse de pension peut être utile. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement?
- Mise en gage ou versement anticipé?
- Avantages et inconvénients des deux options
- Aide à la décision et exemple de calcul
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Utiliser les avoirs de votre caisse de pension: pour acheter un logement, vous pouvez, dans le cadre de l’encouragement légal à la propriété du logement (EPL) mettre en gage ou demander un versement anticipé de votre avoir de prévoyance.
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Fonds propres: une banque finance généralement jusqu’à 80% du prix d’achat. Vous devez apporter les 20% restants sous forme de capitaux propres, dont au moins la moitié doit provenir de fonds propres dits «durs». Il s’agit par exemple des économies du compte d’épargne ou de l’argent du 3e pilier. Le reste peut provenir de votre caisse de pension (2e pilier), et ce au maximum jusqu’à la valeur vénale du bien immobilier.
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Les effets sur l’hypothèque: avec une mise en gage, vous devez prendre une hypothèque plus élevée. Par conséquent, vous payez des intérêts hypothécaires plus élevés, ce qui a une influence négative sur la capacité financière. En effectuant un retrait anticipé, vous augmentez vos fonds propres, ce qui réduit la taille de l’hypothèque et la charge d’intérêts. Toutefois, vous devez payer des impôts sur le versement anticipé.
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Effets sur les prestations de la caisse de pension: en cas de mise en gage, votre argent reste dans la caisse de pension et vous continuez à percevoir l’intégralité des prestations. Un versement anticipé réduit votre avoir de vieillesse et, éventuellement, les prestations de la caisse de pension en cas de décès ou d’invalidité.
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La situation globale est décisive: à première vue, la mise en gage est plus coûteuse que le versement anticipé. Mais si l’on tient compte des impôts et de la prévoyance vieillesse, la mise en gage peut souvent être plus avantageuse que le versement anticipé.
- Montant: quelle somme peut être prélevée de la caisse de pension pour acheter un logement?
- Conséquences: que se passe-t-il si vous mettez en gage ou retirez de manière anticipée votre avoir de caisse de pension?
- Exemple: l’impact financier des deux variantes
- Avantages et inconvénients: aperçu des avantages et des inconvénients
- Aide à la décision: deux questions pour vous aider à faire le bon choix
- Conditions: quelles sont les conditions applicables aux deux variantes?
Si vous achetez un logement, vous pouvez en général financer au maximum 80% du prix d’achat par le biais d’une hypothèque. Vous devez apporter vous-même au moins 20%. Au moins la moitié de cette somme doit provenir de fonds propres «durs», tels que les avoirs du compte d’épargne ou du 3e pilier. Le reste, jusqu’à la valeur vénale du bien immobilier au maximum, peut être financé par l’argent de votre caisse de pension (2e pilier). Pour en savoir plus sur les fonds propres, consultez l’article «Les fonds propres nécessaires pour une hypothèque».
Mise en gage: si vous mettez en gage votre caisse de pension pour acheter un logement, votre avoir de vieillesse reste dans le 2e pilier. La banque accorde une hypothèque supplémentaire de 90% de l’avoir de la caisse de pension. Pour une hypothèque de 100’000 francs, votre avoir doit donc être d’au moins 112’000 francs.
Cette hypothèque supplémentaire augmente le coût des intérêts et peut rendre la capacité financière plus difficile. Pour en savoir plus sur la capacité financière, consultez l’article «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière».
Versement anticipé: un versement anticipé de la caisse de pension vous permet de réduire votre hypothèque et d’économiser des intérêts hypothécaires, car vous apportez davantage de fonds propres. Toutefois, cela réduit votre prévoyance vieillesse du 2e pilier. Vous recevrez plus tard une rente moins élevée ou, le cas échéant, des prestations moins élevées en cas d’invalidité ou de décès. De plus, vous devez payer des impôts sur le capital retiré.
💡 Conseil: que vous mettiez en gage votre caisse de pension ou que vous en bénéficiiez par anticipation, il est conseillé de se prémunir en cas de décès, par exemple en souscrivant une assurance vie.
Vous trouverez ici un exemple de calcul clair qui illustre la situation en Suisse. Les chiffres utilisés représentent un avoir de caisse de pension et le prix moyen d’une maison:
Hypothèses:
- Personne de 45 ans
- Prix de la maison: CHF 1'000'000
- Avoirs de caisse de pension: CHF 115'000
- Avoirs en compte: CHF 100'000
- Taux d’intérêt: 1,5%
| Mise en gage | Versement anticipé | |
|---|---|---|
| Prix de la maison | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Fonds propres | ||
| Avoirs en compte | CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Avoirs de caisse de pension | CHF 100'000 | |
| Total des fonds propres | CHF 100'000 | CHF 200'000 |
| Hypothèques | ||
| Hypothèque de premier rang | CHF 670'000 | CHF 670'000 |
| Hypothèque de second rang | CHF 130'000 | CHF 130'000 |
| Hypothèque supplémentaire* (mise en gage de la caisse de pension) |
CHF 100'000 | |
| Total des hypothèques | CHF 900'000 | CHF 800'000 |
| Frais annuels | ||
| Taux hypothécaire (1,5%) | CHF 13'500 | CHF 12'000 |
| Amortissement de l’hypothèque de second rang** | CHF 8'667 | CHF 8'667 |
| Amortissement de l’hypothèque supplémentaire** | CHF 6'667 | |
| Total des coûts annuels | CHF 28'834 | CHF 20'667 |
* La banque accorde une hypothèque supplémentaire de 90% maximum de l’avoir de caisse de pension. Pour une hypothèque de 100’000 francs, l’avoir doit donc être d’au moins 112’000 francs.
** L’hypothèque de second rang et l’hypothèque supplémentaire doivent être amorties dans les 15 ans. Pour en savoir plus sur les hypothèques de 1er et 2e rang, consultez l’article «Hypothèque de 1er et 2e rang: fonctionnement & exemples».
💡 Important: à première vue, la mise en gage est plus coûteuse que le versement anticipé, car l’hypothèque plus élevée entraîne des frais d’intérêt et d’amortissement plus importants. Les intérêts débiteurs plus élevés peuvent toutefois être déduits du revenu imposable. De plus, la rente de vieillesse du 2e pilier reste plus élevée qu’en cas de versement anticipé. Si l’on tient compte des impôts et de la prévoyance vieillesse, la mise en gage peut souvent être plus avantageuse que le versement anticipé.
Les deux options présentent des avantages et des inconvénients clairs. Vous découvrirez ci-dessous l’impact de ces deux variantes sur vos finances et votre prévoyance vieillesse du 2e pilier.
+ Vous pouvez utiliser votre caisse de pension comme garantie pour une hypothèque plus élevée sans toucher à votre avoir de vieillesse.
+ Votre prévoyance vieillesse et les prestations en cas d’invalidité et de décès restent inchangées.
+ Vous pouvez déduire les intérêts débiteurs élevés de votre revenu imposable et réaliser ainsi une économie d’impôts.
+ Les rachats facultatifs dans la caisse de pension restent possibles, ce qui est bon à long terme pour votre avoir de vieillesse.
− Votre hypothèque reste élevée, car vous ne retirez pas d’argent de votre caisse de pension. Ainsi, votre taux hypothécaire mensuel est plus élevé.
− Vous devez rembourser plus d’argent, car votre hypothèque est plus élevée (amortissement).
− Des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés et un amortissement plus important entraînent des dépenses mensuelles plus importantes. Cela peut rendre la capacité financière de l’hypothèque plus difficile.
+ Avec le versement anticipé, vous utilisez l’argent de votre caisse de pension pour financer votre logement. Vous réduisez ainsi votre hypothèque et bénéficiez de taux hypothécaires moins importants.
+ Cela vous soulage financièrement et vous laisse plus d’argent pour le quotidien.
− Le versement anticipé diminue votre rente et, le cas échéant, les prestations en cas d’invalidité et de décès, car votre avoir de caisse de pension diminue. Vous devez soit accepter ces pertes, soit les compenser par un plan de prévoyance privé.
− L’argent retiré est soumis à un impôt. Le montant de l’impôt dit sur les prestations en capital varie selon les cantons et peut être considérable.
− Tant que vous n’avez pas remboursé le versement anticipé, vous ne pouvez pas déduire de votre revenu imposable les rachats dans la caisse de pension.
Pour savoir ce qui constitue le meilleur choix entre la mise en gage ou le versement anticipé, il faut déterminer quelles sont vos priorités et possibilités personnelles. Examinez donc toujours les deux options à la lumière de vos objectifs financiers à long terme.
- Vous souhaitez protéger votre prévoyance vieillesse tout en bénéficiant d’avantages fiscaux? Dans ce cas, la mise en gage pourrait être une option judicieuse pour vous.
- Vous souhaitez réduire vos frais d’intérêts courants et êtes prêt·e à accepter une réduction de votre prévoyance vieillesse et à payer davantage d’impôts? Dans ce cas, le versement anticipé pourrait être une meilleure solution pour vous.
En Suisse, vous pouvez utiliser l’avoir de votre caisse de pension pour acheter un logement. Toutefois, des limites et des conditions claires s’appliquent:
- Utilisation: vous ne pouvez utiliser l’argent de la caisse de pension que pour acheter un logement que vous habitez:
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Achat d’un bien immobilier existant
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Construction d’une nouvelle maison
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Financement de la plupart des travaux de rénovation ou de transformation
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Remboursement d’une hypothèque existante
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- Fréquence: le versement anticipé des avoirs de la caisse de pension peut être demandé tous les cinq ans au maximum.
- Montant maximal: à cela s’ajoute un plafond légal selon la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP):
- Jusqu’à l’âge de 50 ans: vous pouvez utiliser la totalité de l’avoir de la caisse de pension que vous avez épargné pour l’achat d’un logement.
- À partir de 50 ans: après votre 50e anniversaire, vous ne pouvez utiliser plus qu’une partie de votre avoir de caisse de pension: soit le montant que vous avez épargné jusqu’à l’âge de 50 ans, soit la moitié de votre avoir actuel – en fonction du montant le plus élevé. L’exemple suivant illustre ce point:
💡Conseil: vous trouverez dans votre certificat de la caisse de pension le montant que vous pouvez effectivement retirer de votre caisse de pension pour financer votre logement en propriété.
Toutes les caisses de pension n’acceptent pas l’utilisation des fonds de prévoyance dans la même mesure. Prenez donc contact suffisamment tôt avec votre caisse de pension.
Obligation de remboursement en cas de vente: si vous vendez votre bien immobilier, vous devez rembourser intégralement le versement anticipé. N’oubliez pas qu’après ce remboursement, vous disposez de trois ans pour demander le remboursement des impôts payés sur le versement anticipé.
💡Bon à savoir: le versement anticipé doit être d’au moins 20’000 francs si vous souhaitez utiliser l’argent de votre caisse de pension pour l’achat ou la construction d’un logement en propriété. Il convient de noter que le montant du retrait anticipé est imposé une seule fois à un taux réduit. Ce taux d’imposition varie en fonction de la commune et du canton de résidence. Certaines administrations fiscales proposent des calculateurs d’impôts qui vous permettent de calculer le montant approximatif de l’impôt. Utilisez pour cela le simulateur fiscal de l’Administration fédérale des contributions.
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Lukas Schaub est planificateur financier chez Baloise depuis avril 2023 et accumule plus de dix ans d’expérience dans le conseil financier et en prévoyance. En tant qu’expert diplômé en planification financière (Institut pour la planification financière), il s’est spécialisé dans les solutions de prévoyance globales, la structuration stratégique du patrimoine et la constitution durable d’un patrimoine.
Sa longue expérience en tant que conseiller à la clientèle lui a permis de connaître personnellement les besoins variés de la clientèle. Lukas Schaub développe des stratégies financières individuelles, parfaitement adaptées aux objectifs et à la situation de vie de ses clientes et clients.