Fate il primo passo verso la casa di proprietà e imparate in questo articolo i fondamenti di ipoteche e finanziamento della proprietà abitativa:
- chi riceve un’ipoteca?
- capire il finanziamento immobiliare e il rimborso
- 5 step verso l’ipoteca
- Ipoteca: un’ipoteca è un prestito che viene usato per il finanziamento di immobili e che viene garantito dall’immobile stesso.
- Fondi propri: dovete essere in grado di coprire da soli almeno il 20% del prezzo di acquisto. Con un immobile a un prezzo di 1'000'000 franchi sono ben 200'000 franchi.
- Provenienza dei fondi propri: almeno la metà dei vostri fondi propri deve provenire da risparmi, anticipi sull’eredità, conti 3a o donazioni ma non da fondi della cassa pensioni.
- Sostenibilità: ricevete un’ipoteca se i costi ricorrenti previsti sono sostenibili per la vostra situazione finanziaria.
- Ipoteca di 1° e di 2° grado: l’ipoteca di 1° grado (al massimo 67% del valore immobiliare) non deve essere rimborsata, mentre invece è necessario rimborsare l’ipoteca di 2° grado (al massimo 13%) e questo entro 15 anni o fino al momento del pensionamento.
- Ammortamento: con l’ammortamento diretto riducete regolarmente l’importo del debito e quindi l’onere degli interessi. Nel caso dell’ammortamento indiretto, effettuate versamenti in una soluzione di previdenza per la vecchiaia come un fondo 3a e, nel migliore dei casi, beneficiate di rendimenti e risparmiate contemporaneamente sulle imposte.
- 5 step verso l’ipoteca: il percorso verso la vostra casa di proprietà comprende il colloquio di consulenza, incluso il calcolo della capacità finanziaria, il contratto ipotecario, il pagamento dell’ipoteca, l’acquisto dell’immobile e i pagamenti dell’interesse ipotecario con l’ammortamento.
- Modelli ipotecari: ci sono diversi modelli ipotecari. I più comuni sono l’ipoteca a tasso fisso, l’ipoteca SARON e l’ipoteca variabile.
- Definizione: che cos’è un’ipoteca?
- Fondi propri: ecco quanto dovete finanziare in modo autonomo
- Idoneità: chi riceve un’ipoteca?
- Ipoteca di 1° e di 2° grado: scoprite di più sul processo di finanziamento
- Ammortamento: ecco come funziona la riduzione del debito ipotecario
- 5 step verso l’ipoteca: scoprite come ottenere il vostro immobile
- Modello ipotecario: i tipi più comuni di ipoteche
- Domande frequenti: le risposte più importanti sull’ipoteca
Un’ipoteca è un prestito a lungo termine concesso da una banca o da un’assicurazione per il finanziamento di un immobile. L’immobile, ovvero l’abitazione di proprietà, funge da garanzia per il credito.
Questo significa che, se il cliente diventa insolvente e non può più pagare il tasso di interesse ipotecario, la banca può utilizzare l'immobile come garanzia (pegno). La banca ha quindi il diritto di ricorrere all’immobile come garanzia, ad esempio vendendolo e ottenendo così i suoi soldi.
Per l’acquisto di un immobile, in Svizzera deve essere finanziato almeno il 20% del valore immobiliare tramite fondi propri. Se desiderate quindi acquistare un immobile del valore di 1’000’000 franchi, dovete poter disporre almeno di 200’000 franchi. Una cifra considerevole.
- Fondi propri solidi: soldi derivanti da risparmi, anticipi sull’eredità, conti 3a o donazioni
- Fondi vincolati: fondi del 2° pilastro (cassa pensioni)
Trovate ulteriori informazioni nel nostro articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca”.
Per l’acquisto della casa di proprietà è necessario almeno un 20% di capitale proprio. Il restante 80% può essere coperto con l’ipoteca di 1° e di 2° grado.
Se siete interessati a un immobile e vi rivolgete a una banca o assicurazione per un’ipoteca, viene calcolata innanzitutto la vostra sostenibilità finanziaria. In parole povere, il/la consulente calcola la sostenibilità dei costi immobiliari in base alla vostra situazione finanziaria e se siete in grado di permettervi l’immobile ovvero i tassi di interesse ipotecario, il rimborso e le spese accessorie.
Nel nostro articolo “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca” trovate i dettagli del calcolo.
Di solito i prestiti funzionano così: il/la debitore/debitrice restituisce al creditore la somma presa in prestito più gli interessi.
Il finanziamento immobiliare funziona in un altro modo. Esso viene suddiviso di solito in due parti, ossia in un’ipoteca di 1° e una di 2° grado.
L’ipoteca di 1° grado copre al massimo il 67% del valore immobiliare. L’ipoteca di 2° grado copre fino al 13%. Se avete a disposizione fondi propri a sufficienza, ovvero oltre la quota minima del 20%, l’ipoteca di 2° grado è inferiore al 13%. Se siete in grado di finanziare l’immobile con almeno il 33% di fondi propri, l’ipoteca di 2° grado viene completamente meno.
L’ipoteca di 2° grado viene meno se pagate oltre un terzo del prezzo di acquisto con fondi propri.
La differenza principale tra l’ipoteca di 1° e di 2° grado è l’obbligo di ammortamento. L’ipoteca di 1° grado non deve essere rimborsata (ammortizzata). Per quanto riguarda invece l’ipoteca di 2° grado, questa deve essere rimborsata completamente entro 15 anni o entro la data del vostro pensionamento. Dipende da quale dei due eventi si verifica per primo.
Ci sono due tipi di ammortamento.
- Ammortamento diretto: se ammortizzate in modo diretto, pagate regolarmente alla banca una parte dell’ipoteca, solitamente ogni tre mesi. Poiché in questo modo il vostro debito si riduce, anche l’onere degli interessi diminuisce sempre di più. Di conseguenza, potete detrarre meno debiti dal vostro reddito imponibile.
- Ammortamento indiretto: in questo caso non pagate le rate di ammortamento all’istituto di credito bensì li versate in una soluzione di previdenza privata per la vecchiaia, come un fondo 3a o un’assicurazione sulla vita. In questo modo potete investire il denaro e approfittare di vantaggi fiscali e, nel migliore dei casi, anche di rendimenti.
Trovate ulteriori informazioni nel nostro articolo “Ammortamento ipotecario: diretto o indiretto, e quanto conviene?”.
Il percorso verso l’ipoteca comprende diversi step mirati a fornire una garanzia sia alla banca che a voi.
Innanzitutto si svolge un colloquio di consulenza durante il quale, tra le altre cose, calcoliamo la sostenibilità dell’ipoteca. Per farlo verifichiamo quale ipoteca è quella giusta per voi e se potete finanziarla a lungo termine.
Il pagamento dell’ipoteca avviene direttamente a vostro favore oppure a favore del/della venditore/venditrice dell’immobile. Contemporaneamente emettiamo una cartella ipotecaria. Questa cartella contiene le seguenti informazioni:
- debitrice o debitore
- creditore (in questo caso Baloise)
- importo del debito
- crediti finanziari (interessi e ammortamento)
- diritto di pegno immobiliare, ovvero l’effettivo diritto alla vendita dell’immobile nel caso doveste diventare insolventi
Adesso potete sottoscrivere il contratto di acquisto per l’immobile e prepararvi al trasloco o ad affittare la casa.
A partire da questo momento, pagate regolarmente gli interessi ipotecari, gli importi di ammortamento e le spese accessorie.
Ci sono diversi modelli ipotecari che si differenziano tra loro nelle condizioni e nel calcolo degli interessi. Ecco le varianti più comuni.
- Ipoteca a tasso fisso: il tasso di interesse rimane costante per un periodo di tempo stabilito, cosa questa che favorisce la sicurezza di pianificazione.
- Ipoteca SARON: il tasso di interesse varia poiché si orienta al SARON (Swiss Average Rate Overnight) che viene regolarmente adeguato alle condizioni di mercato.
- Ipoteca variabile: questo tipo di ipoteca non ha una durata fissa e gli interessi possono essere adeguati in qualsiasi momento alla situazione di mercato.
Non sapete con certezza qual è il modello ipotecario giusto per voi? Leggete il nostro articolo sulla “Strategia ipotecaria”.
La scelta dell’ipoteca giusta dipende da numerosi fattori, tra cui importo dell’ipoteca, durata, tipo di ammortamento, scelta del modello, situazione personale e aspettative individuali all’andamento degli interessi. Per saperne di più sull’argomento, leggete il nostro articolo “Strategia ipotecaria: qual è l’ipoteca giusta per me?”.
L’ammortamento consiste nel rimborso di un’ipoteca. In Svizzera, oltre agli interessi, dovete obbligatoriamente rimborsare la seconda ipoteca (al massimo 13% del valore immobiliare). La prima ipoteca non deve essere rimborsata. Se ne ammortizzate tuttavia una parte, l’importo del debito diminuisce e con esso anche l’onere degli interessi. Di conseguenza, potete detrarre meno debiti dal vostro reddito imponibile.
Se comprate un immobile con un’ipoteca, ne siete il/la proprietario/a. Questo viene messo anche nero su bianco nel registro fondiario. Fino a quando non avete rimborsato l’ipoteca completamente, la banca ha un cosiddetto diritto di pegno. Questo significa che se non siete più in grado di pagare gli interessi ipotecari, la banca ha il diritto di fare ricorso all’immobile come garanzia, ad esempio vendendolo e ottenendo così i suoi soldi. Questo diritto viene garantito da una cosiddetta cartella ipotecaria nel registro fondiario, nella quale la banca è indicata come creditore.
Avete eventuali domande sulle ipoteche o non sapete bene come realizzare il vostro sogno di una casa di proprietà? I nostri professionisti saranno lieti di fornirvi una consulenza personalizzata.
Roger Kropf lavora da agosto 2024 in qualità di manager dei prodotti Finanziamenti presso Baloise.
Con oltre venti anni di attività nel settore finanziario, vanta una vasta competenza nelle consulenze di finanziamento e nelle analisi finanziarie e di mercato. Grazie alla sua lunga esperienza nella consulenza alla clientela, conosce le diverse esigenze di chi stipula un’ipoteca e sta attualmente sviluppando per noi soluzioni di finanziamento su misura, in grado di soddisfare tali esigenze della clientela.