Faites le premier pas vers l’accession à la propriété et apprenez dans cet article le b.a.-ba des hypothèques et du financement d’une habitation:
- Qui peut bénéficier d’une hypothèque?
- Comprendre le financement immobilier et le remboursement
- 5 étapes pour obtenir votre hypothèque
- Hypothèque: une hypothèque est un prêt utilisé pour financer un bien immobilier et garanti par le bien immobilier lui-même.
- Fonds propres: vous devez financer au moins 20% du prix d’achat vous-même. Si le bien immobilier coûte 1'000'000 francs, cela représente une somme importante de 200'000 francs.
- Sources des fonds propres: la moitié au moins de vos fonds propres doit provenir d’économies, d’avances d’hoirie, de comptes 3a ou de donations, mais pas de fonds de caisse de pension.
- Capacité financière: vous obtenez une hypothèque si les frais courants sont financièrement supportables pour vous.
- Hypothèques de premier et second rangs: l’hypothèque de premier rang (max. 67% de la valeur du bien immobilier) ne doit pas être remboursée, contrairement à l’hypothèque de second rang (max. 13%) qui doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou au plus tard lors de votre départ à la retraite.
- Amortissement: avec l’amortissement direct, vous réduisez continuellement le montant de la dette et diminuez ainsi la charge d’intérêts. Avec l’amortissement indirect, vous versez de l’argent dans une prévoyance vieillesse comme un fonds 3a, vous profitez idéalement de rendements et réalisez en même temps des économies d’impôts.
- 5 étapes pour obtenir une hypothèque: l’accession à la propriété comprend différentes étapes parmi lesquelles l’entretien de conseil, y compris le calcul de la capacité financière, le contrat hypothécaire, le versement de l’hypothèque, l’achat du bien immobilier ainsi que le paiement des intérêts hypothécaires avec l’amortissement.
- Modèles hypothécaires: il existe de nombreux modèles d’hypothèques. Les plus courants sont l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque SARON et l’hypothèque à taux variable.
- Définition: qu’est-ce qu’une hypothèque?
- Fonds propres: le montant que vous devez financer vous-même
- Adéquation: qui peut obtenir une hypothèque?
- Hypothèques de premier et second rangs: apprenez-en plus sur le processus de financement
- Amortissement: comment réduire sa dette hypothécaire?
- 5 étapes pour obtenir votre hypothèque: découvrez comment acquérir votre bien immobilier
- Modèle hypothécaire: quels sont les types d’hypothèques les plus courants?
- Questions fréquentes: questions et réponses concernant les hypothèques
Une hypothèque est un prêt à long terme accordé par une banque ou une compagnie d’assurances pour financer un bien immobilier. Le bien immobilier lui-même sert de garantie pour le Crédit.
En d’autres termes, si vous devenez insolvable et que ne pouvez plus payer les intérêts hypothécaires, la banque peut utiliser le bien immobilier comme garantie (gage). La banque a donc le droit de recourir au bien immobilier comme garantie. Elle peut par exemple vendre le bien immobilier et récupérer ainsi son argent.
En Suisse, si vous achetez un bien immobilier, vous devez financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier avec vos propres fonds. Ainsi, si vous souhaitez acquérir un logement d’une valeur de 1'000'000 francs, vous devez apporter au moins 200'000 francs, ce qui représente une somme importante.
- Fonds propres durs: argent provenant d’économies, d’avances d’hoirie, de comptes 3a ou de donations
- Fonds propres liés ou mous: argent du 2e pilier (caisse de pension)
Pour plus d’informations, consultez notre article «Les fonds propres nécessaires pour une hypothèque».
Un minimum de 20% de fonds propres est nécessaire pour acheter un logement. Les hypothèques de premier et second rangs peuvent couvrir les 80% restants.
Si un bien immobilier vous intéresse et que vous vous adressez à une banque ou à une compagnie d’assurances pour obtenir une hypothèque, votre capacité financière sera d’abord calculée. Pour simplifier, votre conseiller·ère calcule dans quelle mesure les coûts immobiliers sont supportables compte tenu de votre situation financière et si vous pouvez vous permettre d’acheter le bien immobilier, y compris les intérêts hypothécaires, le remboursement ainsi que les frais accessoires.
Pour savoir comment le calcul est effectué, consultez notre article «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière».
En règle générale, les prêts fonctionnent de la manière suivante: le débiteur rembourse au créancier le montant prêté plus les intérêts.
Le financement immobilier fonctionne différemment. Il est généralement divisé en deux parties: l’hypothèque de 1er rang et l’hypothèque de 2nd rang.
L’hypothèque de premier rang couvre au maximum 67% de la valeur du bien immobilier. L’hypothèque de second rang couvre jusqu’à 13%. Si vous disposez toutefois de suffisamment de fonds propres, c’est-à-dire plus que le minimum de 20%, l’hypothèque de second rang sera inférieure à 13%. L’hypothèque de second rang n’est pas nécessaire si vous financez le bien immobilier avec au moins 33% de fonds propres.
L’hypothèque de 2nd rang n’est pas nécessaire si vous financez plus d’un tiers du prix d’achat avec vos fonds propres.
La principale différence entre l’hypothèque de premier rang et l’hypothèque de second rang réside dans l’obligation d’amortissement. L’hypothèque de 1er rang ne doit pas être remboursée (amortie). En revanche, l’hypothèque de 2nd rang doit être remboursée intégralement dans les 15 ans suivant l’achat du bien immobilier ou au plus tard lors de votre départ à la retraite, selon ce qui survient en premier.
On distingue deux types d’amortissement:
- Amortissement direct: si vous amortissez de façon directe, vous remboursez régulièrement à la banque une partie de l’hypothèque, en général tous les trois mois. Comme vous réduisez ainsi le montant de votre dette, vous diminuez aussi continuellement la charge d’intérêts. En contrepartie, vous pouvez déduire moins de dettes de votre revenu imposable.
- Amortissement indirect: dans le cas de l’amortissement indirect, vous n’effectuez pas de versements à l’établissement de crédit, mais dans une prévoyance vieillesse privée, par exemple un fonds 3a ou une assurance vie. Vous pouvez ainsi investir l’argent et bénéficier d’avantages fiscaux et, dans l’idéal, de rendements.
Pour plus d’informations, consultez notre article «Amortissement d’hypothèque direct ou indirect? Et dans quelle mesure?».
L’obtention d’une hypothèque comprend plusieurs étapes qui permettent de s’assurer que la banque et vous-même êtes bien couverts:
Nous commençons par un entretien de conseil, au cours duquel nous calculons notamment la capacité financière. Nous vérifions alors quelle est l’hypothèque qui vous convient et si vous pouvez vous la permettre à long terme.
Dès que le financement du logement est établi, nous concluons un contrat hypothécaire. Il stipule le modèle d’hypothèque, la durée et l’amortissement.
L’hypothèque est versée soit directement à vous, soit au vendeur du bien immobilier. En même temps, nous établissons une cédule hypothécaire. Celle-ci contient les informations suivantes:
- débiteur
- créancier (dans ce cas Baloise)
- montant de la dette
- créances financières (intérêts et amortissement)
- droit de gage immobilier, c’est-à-dire le droit de vendre le bien immobilier au cas où vous deviendriez insolvable
Vous pouvez désormais signer le contrat d’achat du bien immobilier et commencer à préparer le déménagement ou, le cas échéant, la mise en location.
À partir de ce moment-là, vous payez régulièrement les intérêts hypothécaires, les montants d’amortissement ainsi que les frais accessoires.
Il existe différents modèles d’hypothèques, qui se distinguent par leurs conditions et le calcul des intérêts. Les variantes les plus fréquentes sont:
- Hypothèque à taux fixe: le taux d’intérêt reste constant pendant une durée déterminée, ce qui offre une sécurité de planification.
- Hypothèque SARON: le taux d’intérêt varie, car il se base sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), qui est régulièrement adapté aux conditions du marché.
- Hypothèque à taux variable: ce type d’hypothèque n’a pas de durée fixe et les taux d’intérêt peuvent être adaptés à tout moment à la situation du marché.
Vous vous demandez quel est le modèle hypothécaire adapté pour vous? Lisez notre article sur la «stratégie hypothécaire».
L’hypothèque appropriée dépend de nombreux facteurs, notamment du montant de l’hypothèque, de la durée, du type d’amortissement, du choix du modèle, de votre situation personnelle ainsi que de vos propres attentes quant à l’évolution de l’environnement des taux d’intérêt. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article «Stratégie hypothécaire: quelle hypothèque est faite pour moi?».
Par amortissement, on entend le remboursement d’une hypothèque. En Suisse, vous devez obligatoirement rembourser l’hypothèque de second rang (au maximum 13% de la valeur du bien immobilier) en plus des intérêts. L’hypothèque de premier rang ne doit pas être remboursée. Si vous en amortissez toutefois une partie, le montant de la dette diminue et votre charge d’intérêts baisse elle aussi. D’autre part, vous pouvez déduire moins de dettes de votre revenu imposable.
Si vous achetez un bien immobilier par le biais d’une hypothèque, vous êtes propriétaire. Cela est consigné dans le registre foncier. Jusqu’à ce que vous ayez remboursé l’intégralité de l’hypothèque, la banque dispose d’un droit de gage. Cela signifie que si vous ne pouvez plus payer les intérêts hypothécaires, la banque a le droit de recourir au bien immobilier comme garantie. La banque peut par exemple vendre le bien immobilier et récupérer ainsi son argent. Ce droit est garanti par une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier, qui désigne la banque comme créancière.
Vous avez des questions sur les hypothèques ou vous ne savez pas comment réaliser votre rêve d’accéder à la propriété? Nos spécialistes se tiennent à votre disposition pour un conseil personnalisé.
Roger Kropf est manager des produits Financements chez Baloise depuis août 2024.
Riche de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur de la finance, il propose une vaste expertise du conseil en financement, de l’analyse financière et de l’analyse de marché. Fort de sa longue expérience dans le conseil à la clientèle, il connaît les différents besoins des preneuses et preneurs d’hypothèque et développe désormais chez nous des solutions de financement sur mesure correspondant aux besoins de la clientèle.