Pour que l’achat de votre logement se déroule au mieux, notre check-list vous préparera à chaque étape et vous fera gagner un temps précieux. Vous bénéficiez:
- de nombreux exemples et conseils pratiques
- d’outils utiles et d’aides à la décision
- de documents complets au bon moment
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Analyser les besoins: déterminez vos souhaits en matière d’emplacement, d’infrastructure et de type d’habitation. Tenez également compte du trajet domicile-travail, du voisinage, de l’extérieur et des impôts. Plus vos attentes sont précises, plus la recherche est efficace.
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Déterminer le budget: vous devez apporter au moins 20% du prix d’achat en fonds propres et vos charges mensuelles ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. N’oubliez pas de prévoir une réserve.
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Chercher un logement: combinez différents canaux de recherche tels que les portails en ligne, les journaux locaux et, le cas échéant, les agences immobilières. Utilisez les critères que vous avez définis pour affiner votre recherche.
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Visiter le logement: préparez soigneusement une liste de questions. La première visite porte sur l’impression générale, la seconde, avec un spécialiste, sur les détails. Veillez à tout bien documenter, également en prenant des photos après en avoir obtenu la permission.
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Assurer le financement: le timing est souvent décisif lors de l’achat d’un bien immobilier. Parlez-en donc suffisamment tôt avec votre établissement financier, rassemblez vos documents et prévoyez une marge budgétaire.
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Vérifier le contrat d’achat: seuls les contrats d’achat authentifiés par un·e notaire sont valables. Il convient de vérifier en particulier les points suivants: modalités de paiement, état du bâtiment et garanties. Faites contre-examiner le contrat par un spécialiste.
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Devenir propriétaire: après la signature du contrat et l’inscription au registre foncier, vous êtes officiellement propriétaire de votre logement. Après la remise des clés, vérifiez et documentez tout soigneusement.
Plus vos attentes sont claires, plus vous trouverez un logement rapidement. Prenez donc le temps, au début, de définir précisément vos souhaits et vos besoins. Qu’est-ce qui est important pour vous? De quoi pouvez-vous vous passer? Qu’est-ce qui est indispensable pour vous?
Voici les principaux points que vous devriez considérer:
- Emplacement et accessibilité: commencez par l’emplacement.
- Préférez-vous habiter en ville, en périphérie ou à la campagne?
- Est-ce bien desservi par les transports en commun?
- Quelle peut être la durée maximale du trajet entre domicile et travail?
- Y a-t-il potentiellement des nuisances sonores ou des émanations d’odeurs (routes, industries, installations de loisirs)?
- Infrastructure sur place: une bonne infrastructure dans l’environnement immédiat présente de nombreux avantages. Le logement se situe-t-il à proximité:
- des commerces;
- des services de santé (cabinets médicaux, pharmacies, hôpitaux);
- des activités culturelles, sportives et de loisirs?
- Type d’habitation: posez-vous également des questions essentielles sur le type de logement souhaité:
- Maison individuelle, maison mitoyenne ou appartement en propriété?
- Nouvelle construction ou bien immobilier existant?
- Besoin d’espace actuel et futur?
💡 Conseil: notre guide «Acheter une maison ou un appartement: 7 critères pour vous aider à faire le bon choix» vous aidera à prendre votre décision.
- Environnement social: un nouveau lieu de vie signifie aussi toujours un nouvel environnement social. Tenez compte de votre situation personnelle, notamment:
- l’éloignement de votre famille et de vos amis;
- le nouveau voisinage (familles, enfants, lieux de rencontre);
- jardins d’enfants, écoles et garde d’enfants à proximité.
- Espace extérieur: lors de votre décision, n’oubliez pas de prendre en compte le terrain.
- Jardin: évaluer de manière réaliste la superficie et l’entretien.
- Places de parc: y a-t-il suffisamment de places de stationnement (le cas échéant aussi pour les voitures électriques)?
- Commune: en cas de changement de localité, tenez également compte des conséquences fiscales.
💡Conseil: vérifiez la situation fiscale de votre nouveau lieu de résidence à l’aide du simulateur fiscal de la Confédération.
Avant de vous lancer à la recherche de la maison idéale, vous devez connaître votre budget. Trois facteurs sont déterminants:
- Nantissement: le rapport entre le montant de l’hypothèque et la valeur du bien immobilier s’appelle le nantissement. En Suisse, le nantissement pour un logement en propriété à usage personnel s’élève généralement à 80% maximum de la valeur du bien immobilier. Pour un prix d’achat de 1'000'000 de francs, vous pouvez donc emprunter au maximum 800'000 francs sous forme d’hypothèque.
- Fonds propres: en Suisse, vous devez apporter au moins 20% de fonds propres pour un logement en propriété à usage personnel. Ils peuvent provenir de différentes sources, par exemple de l’épargne, du pilier 3a ou de la caisse de pension. Pour en savoir plus, consultez notre article «Les fonds propres nécessaires pour une hypothèque».
- Capacité financière: les frais de financement mensuels d’un logement en propriété ne doivent pas dépasser 35% de votre revenu brut. Le bien immobilier est alors considéré comme financièrement supportable. Ces frais comprennent les intérêts hypothécaires, l’amortissement et les frais accessoires. Vous trouverez tous les détails à ce sujet dans notre guide «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière».
💡Vérification rapide: grâce à notre calculateur d’hypothèques, vous découvrez immédiatement quel logement vous pouvez vous permettre d’acheter.
Outre le prix d’achat, d’autres frais sont à prévoir selon les cantons:
- frais de notaire
- droits de mutation
- inscription au registre foncier
- assurances bâtiment
- éventuels frais d’agence immobilière
- éventuels travaux de rénovation
D’où notre conseil: recherchez des biens immobiliers dont le prix est inférieur d’environ 10% à votre budget maximum. Vous disposez ainsi d’une marge de manœuvre financière. Vous trouverez plus de détails sur les frais supplémentaires au point 5 «Assurer le financement».
Pour vous lancer dans la recherche du logement idéal, vous disposez de plusieurs possibilités qui présentent différents avantages:
- Portails en ligne
- Grand choix de biens immobiliers
- Filtrage facile selon vos critères
- Aperçu rapide du marché
- Journaux locaux
- Offres régionales
- Souvent pas encore d’annonce en ligne
- Contact direct avec les vendeurs s’il s’agit de particuliers
- Agence immobilière
- Conseil professionnel
- Accès à des offres exclusives
- Présélection selon vos souhaits
💡Conseil: utilisez les critères de l’étape 1 comme check-list et filtre. Vous gardez ainsi une vue d’ensemble lors de la recherche et gagnez du temps.
En tant que client·e de Baloise, vous voyez les nouvelles offres immobilières sur la plateforme en ligne Brixel 10 jours plus tôt que sur les autres portails. Avantage supplémentaire: vous pouvez visiter les biens immobiliers au préalable lors d’une visite virtuelle en 3D.
Vous avez trouvé un bien qui vous intéresse. Pour garder la tête froide lors de la visite, il est important de bien vous préparer.
💡Nos conseils pour la visite:
- Établissez une liste de questions sur la base de votre analyse des besoins.
- Visitez plusieurs biens immobiliers pour pouvoir comparer.
- Ne commencez pas par celui que vous préférez, cela vous permettra d’acquérir plus d’expérience.
- Prenez des photos (après en avoir obtenu la permission).
- Prévoyez suffisamment de temps.
Chaque visite vous permet d’aiguiser votre regard. Vous découvrez toujours plus ce qui vous plaît et ce qui ne vous convient pas.
Questions sur le bien immobilier:
- Pourquoi la maison ou l’appartement est-il à vendre?
- Depuis quand est-il à vendre?
- À combien s’élèvent les frais accessoires?
- Y a-t-il des aspects juridiques à prendre en compte (p. ex. droits d’habitation ou de passage)?
Questions concernant l’environnement:
- Faut-il s’attendre à des nuisances sonores ou à des émanations d’odeurs dans les environs?
- Quelle est la luminosité à différents moments de la journée?
- Comment sont le voisinage et la composition du quartier?
- Renseignez-vous sur les infrastructures (écoles, transports en commun, commerces, loisirs).
Questions sur le bâtiment:
- Quand le bâtiment a-t-il été construit?
- Quand ont eu lieu les dernières rénovations (maison ou bâtiment et appartement)?
- Quel est l’état de la façade, de la cage d’escalier et de la cave?
- Les fenêtres, les portes et le toit sont-ils étanches?
- Comment est l’isolation? (Demander un certificat CECB?)
- Dans quel état est le système de chauffage?
- Où y a-t-il des problèmes d’humidité ou de moisissure dans le bâtiment?
- Des matériaux nocifs ont-ils été utilisés, par exemple de l’amiante?
- Quel est l’état des installations sanitaires et électriques?
Lors de la première visite, il s’agit d’obtenir une impression générale.
- Luminosité: visitez le logement à la lumière du jour afin d’avoir une meilleure idée du bien et de l’environnement.
- Photos: prenez des photos après en avoir obtenu la permission. Celles-ci vous aideront plus tard à prendre votre décision.
- Intégralité: demandez à voir toutes les pièces, y compris la cave et le grenier. S’il y a un jardin et une place de parc, jetez-y également un coup d’œil.
Le bien immobilier vous a convaincu et vous avez eu un coup de cœur? Il vaut alors la peine de faire une deuxième visite plus approfondie.
Voici comment procéder:
- Choisissez un autre moment de la journée et un autre jour de la semaine.
- Faites-vous accompagner d’une personne compétente (par exemple architecte ou chef·fe de chantier).
- Prévoyez plus de temps pour les détails.
Sites contaminés: vérifiez impérativement si le terrain peut avoir été contaminé. Consultez à cet effet le cadastre des sites contaminés du canton concerné. Vérifiez également si d’autres personnes ont un droit d’utilisation (servitude) sur le terrain, par exemple si des trottoirs traversent le terrain ou si le bâtiment se trouve directement au bord d’un lac. Demandez à cet effet un extrait du registre foncier. Ces clarifications peuvent vous éviter de mauvaises surprises coûteuses.
Le temps est souvent un facteur décisif lors de l’achat d’un bien immobilier. Préparez donc suffisamment tôt les documents nécessaires au financement et informez votre établissement financier de votre intention d’achat.
- Documents: qu’il s’agisse de l’achat d’une maison ou d’un appartement ou d’un projet de construction, notre check-list vous indique clairement les documents dont votre établissement financier a besoin pour votre hypothèque ou votre crédit de construction.
- Stratégie: avec la bonne hypothèque, vous pouvez économiser beaucoup d’argent. Notre guide vous montre comment trouver une stratégie hypothécaire adaptée à votre situation financière et à vos projets de vie.
- Frais supplémentaires: outre le prix d’achat, d’autres frais sont à prévoir. Il s’agit par exemple des frais de notaire, des droits de mutation, des émoluments du registre foncier, des assurances bâtiment et des éventuels frais d’agence immobilière. Ces frais varient d’un canton à l’autre. Renseignez-vous suffisamment tôt auprès des offices cantonaux du registre foncier et des administrations fiscales ou auprès de la Fédération Suisse des Notaires.
Les contrats de réservation et les précontrats ne sont pas juridiquement contraignants. En outre, les acomptes ne sont souvent pas intégralement remboursés si la vente n’aboutit pas. Un achat immobilier n’est juridiquement valable que lorsqu’un·e notaire a authentifié le contrat d’achat. En règle générale, l’acheteur et le vendeur se partagent les frais de notaire. Cela vous donne une sécurité supplémentaire. L’étude de notaire:
- prépare le contrat;
- procède aux adaptations souhaitées;
- examine l’équilibre du contrat;
- conseille les deux parties de manière impartiale.
Vous devriez toutefois aussi examiner attentivement le contrat vous-même et, le cas échéant, le faire relire par un spécialiste.
💡Conseil:
surlignez les passages peu clairs ou les termes juridiques. Pour obtenir des éclaircissements, vous pouvez vous adresser à différents spécialistes, comme par exemple:
- un·e conseiller·ère en maîtrise d’ouvrage,
- un·e juriste en droit de la construction ou
- au notaire lui-même.
À titre préliminaire, nos conseiller·ères à la clientèle peuvent également jeter un coup d’œil à votre contrat d’achat et attirer votre attention sur toute incohérence. Seul·e un·e notaire peut toutefois procéder à un examen juridique définitif.
Veuillez tenir compte notamment des points suivants. Voici les domaines dans lesquels la plupart des erreurs sont commises par les acheteurs:
Aspects financiers:
- Prix d’achat exact et modalités de paiement
- Délais et conditions de paiement
- Montant de l’impôt sur les gains immobiliers
- Dettes ou servitudes inscrites au registre foncier
Bâtiment:
- Description détaillée de l’état du bâtiment
- État des éléments de construction importants (ascenseur, chauffage, façade, toit)
- Documentation des vices
- Pour les nouvelles constructions: date d’emménagement ferme
Garanties:
- Délai de garantie (idéalement 2 ans)
- Prise en charge des garanties par le vendeur
- Réglementation en cas de vices de construction
💡 Conseil: le vendeur est généralement responsable des garanties pendant les deux premières années suivant la conclusion du contrat. Il doit donc prendre contact avec les artisans en cas de vices. Si vous reprenez les garanties en tant qu’acheteur, vous aurez davantage de travail en cas de vices de construction. Vous trouverez plus de détails dans notre article «Achat immobilier: ce qu’il faut savoir avant de signer».
Après l’inscription à l’office du registre foncier, vous êtes officiellement propriétaire. L’étude notariale se charge de cette inscription. Pour ce faire, le contrat d’achat est signé en quatre exemplaires dans l’étude de notaire. Vous, le vendeur, l’étude notariale et l’office du registre foncier en recevez chacun un exemplaire.
En règle générale, un acompte est demandé à la signature du contrat. Vous payez généralement le montant restant lors de l’emménagement ou après l’inscription au registre foncier. Si vous prenez une hypothèque, l’office du registre foncier ou le notaire établit une cédule hypothécaire. Celle-ci sert de garantie à l’établissement financier.
Après la remise des clés, vous devez inspecter minutieusement votre logement:
- Documentez l’état du logement.
- Consignez les éventuels défauts.
- Comparez l’état du logement avec celui lors de la visite.
- Notez les relevés de compteur (eau, électricité).
- Vérifiez tous les fonctionnements importants.
Si vous découvrez des vices cachés, vous devriez demander immédiatement conseil à un juriste. Le vendeur est certes responsable des vices pendant deux ans, mais pour qu’il n’y ait aucun doute sur le fait que le vice soit apparu avant votre emménagement, vous devez agir rapidement. Vous pouvez demander une remise en état ou, dans certaines circonstances, une réduction du prix d’achat. L’annulation de l’achat n’est possible que dans des cas très exceptionnels.
Trouvez le bien immobilier de vos rêves avant tout le monde: en tant que client·e de Baloise, vous voyez les nouvelles offres immobilières sur Brixel 10 jours plus tôt que sur les autres portails. Grâce aux visites virtuelles en 3D, vous pouvez visiter les biens immobiliers à l’avance et gagner un temps précieux.
Roger Kropf est manager des produits Financements chez Baloise depuis août 2024.
Riche de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur de la finance, il propose une vaste expertise du conseil en financement, de l’analyse financière et de l’analyse de marché. Fort de sa longue expérience dans le conseil à la clientèle, il connaît les différents besoins des preneuses et preneurs d’hypothèque et développe désormais chez nous des solutions de financement sur mesure correspondant aux besoins de la clientèle.