Consigli per l’acquisto casa perfetto. Con la nostra check-list affrontate al meglio ogni fase e risparmiate tempo prezioso. I vostri vantaggi:
- numerosi consigli ed esempi pratici
- strumenti utili e aiuti decisionali
- documentazione completa al momento giusto
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Analisi delle esigenze: definite le vostre esigenze in termini di posizione, infrastruttura e forma abitativa. Pensate anche al tragitto casa-lavoro, al vicinato, all’area esterna e alle imposte. Se avete le idee chiare, la ricerca sarà ancora più efficiente.
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Definizione del budget: il vostro patrimonio netto deve corrispondere ad almeno il 20 % del prezzo di acquisto e il vostro onere mensile non deve superare il 35 % del vostro reddito. Non dimenticate di pianificare una riserva.
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Ricerca dell’abitazione: ricorrete a diversi canali di ricerca come portali online, giornali locali ed eventualmente agenti immobiliari. Tenete conto dei criteri che avete definito per limitare la ricerca.
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Visita dell’abitazione: preparatevi accuratamente con un elenco di domande. La prima visita serve a farsi un’impressione generale, la seconda a chiarire i dettagli con una persona esperta. Documentate tutto con precisione e, previ accordi, anche con delle foto.
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Garanzia di finanziamento: spesso il tempo è un elemento decisivo nell’acquisto di un immobile. Rivolgetevi per tempo al vostro istituto finanziario, raccogliete tutti i documenti necessari e pianificate una riserva di budget.
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Controllo del contratto di acquisto: solo i contratti di acquisto con autenticazione notarile hanno validità. Devono essere controllati nello specifico i punti relativi alle modalità di pagamento, alle condizioni dell’edificio e alle garanzie. Fate controllare il contratto da una persona esperta.
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Presa in consegna dell’abitazione: in seguito alla sottoscrizione del contratto e all’iscrizione nel registro fondiario siete ufficialmente proprietarie o proprietari della vostra casa. Dopo la consegna delle chiavi controllate e documentate tutto attentamente.
Più avete le idee chiare, prima troverete l’abitazione che cercate. Quindi, all’inizio prendetevi del tempo per definire esattamente le vostre esigenze e i vostri desideri. Cosa ritenete importante? A cosa potete rinunciare? Cosa invece non può assolutamente mancare?
Di seguito sono elencati i punti che dovete considerare:
- Posizione e raggiungibilità: iniziate con la posizione.
- Città, periferia o campagna?
- Come deve essere il collegamento ai mezzi pubblici?
- Quanto tempo può durare al massimo il tragitto per recarsi al lavoro?
- Ci sono potenziali fonti di rumore e odore (strade, industrie, chiese, strutture per il tempo libero)?
- Infrastruttura sul posto: una buona infrastruttura direttamente in zona ha molti vantaggi. Nelle vicinanze ci sono:
- negozi;
- assistenza medica (studi medici, farmacie, ospedali);
- attività culturali, sportive e per il tempo libero?
- Forma abitativa: anche in merito al tipo di immobile dovreste porvi delle domande fondamentali.
- Casa unifamiliare, casa a schiera o appartamento di proprietà?
- Nuova costruzione o immobile esistente?
- Esigenze di spazio attuali e future?
💡 Suggerimento: la nostra guida “Comprare una casa o un appartamento: 7 criteri per decidere” vi aiuta a fare una scelta.
- Contesto sociale: un nuovo domicilio significa sempre anche un nuovo contesto sociale. Secondo la situazione personale, tenete presente:
- la distanza dalla famiglia e dagli amici;
- il nuovo vicinato (famiglie, bambini, punti d’incontro);
- asili, scuole e possibilità di accudimento dei bambini nelle vicinanze.
- Area esterna: nell’ambito della vostra decisione tenete presente assolutamente anche il terreno circostante.
- Giardino: valutate in modo realistico le dimensioni e la mole di lavoro che comporta.
- Parcheggi: sono disponibili abbastanza parcheggi (eventualmente anche per auto elettriche)?
- Comune: tenete presente anche delle conseguenze fiscali di un cambio di domicilio.
💡Suggerimento: controllate la situazione fiscale nel nuovo luogo di domicilio con il calcolatore di imposte della Confederazione.
Prima di partire alla ricerca della casa dei sogni, dovreste definire il vostro budget tenendo conto di tre fattori decisivi:
- Anticipo: il rapporto tra l’importo ipotecario e il valore dell’immobile viene chiamato anticipo. In Svizzera per le abitazioni di proprietà ad uso proprio l’anticipo solitamente è pari a un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Quindi, con un prezzo di acquisto di 1’000’000 di franchi svizzeri è possibile accendere un’ipoteca per un massimo di 800’000 franchi svizzeri.
- Fondi propri: in Svizzera per le abitazioni di proprietà ad uso proprio si deve apportare almeno il 20% di capitale proprio. Il capitale proprio può derivare da diverse fonti, ad esempio da risparmi, dal pilastro 3a o dalla cassa pensioni. Maggiori informazioni sono disponibili nell’articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca”.
- Sostenibilità: i costi di finanziamento mensili per un’abitazione di proprietà possono ammontare al massimo al 35% del vostro reddito lordo. Solo in tal caso l’immobile è considerato sostenibile. Tra questi costi si annoverano il tasso d’interesse ipotecario, l’ammortamento e le spese accessorie. Tutti i dettagli a riguardo sono disponibili nella nostra guida “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca”.
💡Check rapido: con il nostro calcolatore di ipoteche potete determinare immediatamente il prezzo che può avere la vostra abitazione.
Oltre al prezzo di acquisto, a seconda del cantone, ci sono anche altre spese:
- spese notarili
- imposta sul passaggio di proprietà
- iscrizione nel registro fondiario
- assicurazioni stabili
- eventuali costi di intermediazione
- eventuali opere di ristrutturazione
Perciò vi consigliamo: cercate immobili il cui costo è circa il 10% inferiore al vostro budget massimo, in modo da avere un margine di manovra finanziario. Ulteriori dettagli sui costi aggiuntivi sono disponibili nel capitolo 5 “Garanzia di finanziamento”.
Ora inizia la ricerca attiva della casa dei vostri sogni. Potete ricorrere a svariate possibilità con diversi vantaggi:
- portali online
- vasta selezione di immobili
- ricerca con filtro in base a criteri personalizzati
- rapida panoramica del mercato
- giornali locali
- offerte regionali
- spesso annunci non ancora presenti online
- contatto diretto con attuali proprietarie e proprietari
- agenti immobiliari
- consulenza professionale
- accesso a offerte esclusive
- preselezione in base alle esigenze personali
💡Suggerimento: utilizzate i criteri del punto 1 come check-list e filtro per mantenere il controllo durante la ricerca e risparmiare tempo.
In qualità di clienti Baloise visualizzate sulla piattaforma online Brixel le nuove offerte immobiliari con 10 giorni di anticipo rispetto agli altri portali. Ulteriore vantaggio: potete già visitare gli immobili con un tour 3D virtuale.
Ora si viene al dunque: avete trovato un immobile che promette bene e che fa battere forte il vostro cuore. Per mantenere la calma durante la visita, è fondamentale una buona preparazione.
💡I nostri consigli per la visita dell’immobile:
- Redigete un elenco di domande in base all’analisi delle vostre esigenze.
- Visitate più immobili per avere un termine di paragone.
- Non iniziate con il vostro immobile preferito, in modo da poter accumulare prima più esperienza.
- Fate delle foto (previo accordo).
- Prendetevi tempo a sufficienza.
Con ogni visita affinate la vostra capacità critica. Capite sempre meglio quali caratteristiche vi entusiasmano e cosa è assolutamente da evitare.
Domande sull’immobile:
- Qual è il motivo della vendita della casa o dell’appartamento?
- Da quanto tempo è in vendita?
- A quanto ammontano le spese accessorie?
- Ci sono aspetti legali da considerare (ad esempio diritti di abitazione o di passaggio)?
Domande sulla zona circostante:
- Ci sono fonti di rumore e odore nelle vicinanze?
- Quanta luce entra nell’immobile nei diversi orari della giornata?
- Com’è il vicinato e la composizione del quartiere?
- Informatevi sull’infrastruttura (scuole, mezzi pubblici, negozi, tempo libero).
Domande sulla struttura architettonica:
- A quando risale la costruzione? Quando è avvenuta l’ultima ristrutturazione (casa o edificio e appartamento)?
- In che condizioni sono la facciata, le scale interne e la cantina?
- Le finestre, le porte e il tetto sono ben isolati?
- L’isolazione funziona bene? (Richiedere il Certificato Energetico Cantonale degli Edifici?)
- In che condizioni è l’impianto di riscaldamento?
- Dove nell’edificio ci sono problemi di umidità e muffa?
- Sono stati utilizzati materiali potenzialmente nocivi, ad esempio amianto?
- In che condizioni sono gli impianti sanitari ed elettrici?
L’obiettivo della prima visita è quello di farsi un’impressione generale.
- Luce del giorno: visitate l’immobile di giorno in modo da poter farvi la giusta impressione dell’immobile stesso e della zona circostante.
- Foto: fate delle foto, previo accordo. In un secondo momento le foto vi aiuteranno a prendere una decisione.
- Completezza: chiedete di vedere tutti i locali, comprese la cantina e la soffitta. Guardate anche il giardino e il parcheggio, se presenti.
L’immobile vi piace e provate già un certo entusiasmo? Allora vale la pena organizzare una seconda visita per analizzarlo attentamente.
Ecco come procedere:
- Visitate l’immobile in un giorno e a un orario diverso da quelli della prima visita.
- Fatevi accompagnare da una persona esperta (ad esempio un architetto o un direttore dei lavori).
- Programmate più tempo per analizzare ogni dettaglio.
Siti contaminanti: verificate assolutamente che il terreno non sia contaminato. Consultate il catasto dei siti contaminati del rispettivo cantone. Chiarite inoltre se altri hanno diritti di utilizzo (servitù) sul terreno, ad esempio se marciapiedi passano sul terreno oppure se l’edificio confina direttamente con un lago. Richiedete un estratto del registro fondiario. Chiarite questi aspetti per non avere costose sorprese.
Spesso il tempo è un fattore decisivo per l’acquisto di un immobile. Preparate per tempo tutti i documenti necessari per il finanziamento e informate il vostro istituto finanziario circa la vostra intenzione di acquistare un’abitazione.
- Documentazione: per acquistare una casa o un appartamento o per un progetto di costruzione: la nostra check-list vi mostra con chiarezza quali documenti richiede il vostro istituto finanziario per l’ipoteca o per il credito di costruzione.
- Strategia: con l’ipoteca giusta potete risparmiare molto denaro. La nostra guida vi spiega come trovare la strategia ipotecaria adatta alla vostra situazione finanziaria e ai vostri progetti di vita.
- Spese supplementari: oltre al prezzo di acquisto, bisogna sostenere anche altre spese, tra cui ad esempio spese notarili, imposte sul passaggio di proprietà, tasse del registro fondiario, assicurazioni stabili ed eventuali costi di intermediazione. Queste spese variano a seconda del cantone. Informatevi per tempo presso gli uffici del registro fondiario e gli uffici delle Amministrazioni cantonali delle contribuzioni oppure presso la Federazione Svizzera dei Notai.
I contratti di prenotazione e gli accordi preliminari non sono giuridicamente vincolanti. Inoltre, se l’acquisto non va a buon fine, spesso gli anticipi non vengono risarciti completamente. L’acquisto di un immobile ha validità giuridica solo in seguito all’autenticazione del contratto di acquisto da parte di un notaio o di una notaia. Solitamente la parte acquirente e la parte venditrice si dividono le spese notarili. I seguenti punti offrono una maggiore sicurezza. Lo studio notarile:
- prepara il contratto;
- effettua gli adeguamenti richiesti;
- controlla che il contratto sia equilibrato;
- fornisce una consulenza imparziale a entrambe le parti.
Nonostante ciò, vi consigliamo di controllare attentamente il contratto anche personalmente e di farlo leggere a una persona esperta.
💡Suggerimento:
segnatevi le parti o le espressioni giuridiche non chiare. Potete chiedere un chiarimento a diversi professionisti e rivolgervi a:
- una consulente del committente,
- un giurista specializzato in edilizia o
- un notaio.
Nell’ambito di un esame preliminare anche le nostre e i nostri consulenti alla clientela danno uno sguardo al vostro contratto di acquisto e segnalano eventuali discrepanze. Tuttavia, solo una notaia o un notaio possono svolgere una valutazione giuridica conclusiva.
Prestate attenzione nello specifico ai seguenti punti, in cui la parte acquirente commette la maggior parte degli errori.
Aspetti finanziari:
- prezzo di acquisto esatto e modalità di pagamento
- termini e condizioni di pagamento
- ammontare dell’imposta sugli utili immobiliari
- debiti o servitù iscritti nel registro fondiario
Aspetti edili:
- descrizione dettagliata delle condizioni dell’immobile
- stato degli elementi costruttivi importanti (ascensore, riscaldamento, facciata, tetto)
- documentazione dei difetti
- per le nuove costruzioni: data di disponibilità dell’immobile
Garanzie:
- termine di garanzia (idealmente due anni)
- prestazione della garanzia da parte del venditore
- Regolamentazione applicabile in caso di difetti costruzione
💡 Suggerimento: nei primi due anni dalla stipula del contratto, le garanzie devono essere coperte dal venditore. Quest’ultimo deve mettersi in contatto con gli artigiani in caso di difetti. Se vi assumente voi le garanzie in qualità di parte acquirente, avrete più lavoro in caso di difetti di costruzione. Ulteriori dettagli sono disponibili nel nostro articolo «Cautela nei contratti di compravendita immobiliari».
In seguito all’iscrizione nel registro fondiario siete ufficialmente proprietarie o proprietari. Lo studio notarile si occupa dell’iscrizione. Il contratto di acquisto viene sottoscritto in quadruplice copia presso il notaio. Voi ricevete una copia, le altre sono destinate al venditore, allo studio notarile e all’ufficio del registro fondiario.
Solitamente al momento della sottoscrizione del contratto viene versato un anticipo. Il restante importo viene corrisposto alla presa in consegna o dopo l’iscrizione nel registro fondiario. Se ricorrete a un’ipoteca, l’ufficio del registro fondiario o il notaio redigono una cartella ipotecaria che rappresenta una garanzia per l’istituto finanziario.
Après la remise des clés, vous devez inspecter minutieusement votre logement:
- Documentez l’état du logement.
- Consignez les éventuels défauts.
- Comparez l’état du logement avec celui lors de la visite.
- Notez les relevés de compteur (eau, électricité).
- Vérifiez tous les fonctionnements importants.
Si vous découvrez des vices cachés, vous devriez demander immédiatement conseil à un juriste. Le vendeur est certes responsable des vices pendant deux ans, mais pour qu’il n’y ait aucun doute sur le fait que le vice soit apparu avant votre emménagement, vous devez agir rapidement. Vous pouvez demander une remise en état ou, dans certaines circonstances, une réduction du prix d’achat. L’annulation de l’achat n’est possible que dans des cas très exceptionnels.
Trovate la casa dei vostri sogni prima di tutti gli altri: in qualità di clienti Baloise visualizzate su Brixel le nuove offerte immobiliari con 10 giorni di anticipo rispetto agli altri portali. Grazie ai tour virtuali in 3D potete visitare gli immobili già prima e risparmiare tempo prezioso.