So gelingt der Kauf Ihres Eigenheims. Mit unserer Checkliste sind Sie für jede Phase optimal vorbereitet und sparen wertvolle Zeit. Sie profitieren von:
- vielen praktischen Tipps und Beispielen
- nützlichen Tools und Entscheidungshilfen
- vollständigen Unterlagen zum richtigen Zeitpunkt
- Bedürfnisse analysieren: Definieren Sie Ihre Wünsche bezüglich Lage, Infrastruktur und Wohnform. Achten Sie auch auf Arbeitsweg, Nachbarschaft, Aussenbereich und Steuern. Je präziser Ihre Vorstellungen, desto effizienter die Suche.
- Budget festlegen: Sie müssen mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen, und Ihre monatliche Belastung darf 35% Ihres Einkommens nicht übersteigen. Vergessen Sie nicht, eine Reserve einzuplanen.
- Eigenheim suchen: Kombinieren Sie verschiedene Suchkanäle wie Onlineportale, lokale Zeitungen und gegebenenfalls Makler. Nutzen Sie dabei die von Ihnen festgelegten Kriterien, um die Suche weiter einzugrenzen.
- Eigenheim besichtigen: Bereiten Sie sich gründlich mit einem Fragenkatalog vor. Bei der ersten Besichtigung geht es um den Gesamteindruck, bei der zweiten mit einer Fachperson um die Details. Dokumentieren Sie alles gut. Nach Absprache auch mit Fotos.
- Finanzierung sichern: Zeit ist beim Immobilienkauf oft entscheidend. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrem Finanzinstitut, stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen und planen Sie einen Budgetpuffer ein.
- Kaufvertrag prüfen: Nur notariell beglaubigte Kaufverträge sind gültig. Besonders die Punkte Zahlungsmodalitäten, Zustand des Gebäudes und Garantien sind zu prüfen. Lassen Sie den Vertrag von einer Fachperson gegenchecken.
- Eigentum übernehmen: Nach Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag sind Sie offiziell Eigentümerin oder Eigentümer Ihres Zuhauses. Prüfen und dokumentieren Sie nach der Schlüsselübergabe alles sorgfältig.
Je klarer Ihre Vorstellungen sind, desto schneller finden Sie Ihr Eigenheim. Nehmen Sie sich deshalb am Anfang Zeit, Ihre Wünsche und Bedürfnisse genau zu definieren. Was ist Ihnen wichtig? Worauf können Sie verzichten? Was muss unbedingt sein?
Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie bedenken sollten:
- Lage und Erreichbarkeit: Beginnen Sie mit dem Standort.
- Stadt, Vorort oder auf dem Land?
- Wie soll die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sein?
- Wie lang darf Ihr Arbeitsweg sein?
- Gibt es mögliche Lärm- und Geruchsquellen (Strassen, Industriebetriebe, Kirchen, Freizeitanlagen)?
- Infrastruktur vor Ort: Eine gute Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung hat viele Vorteile. Gibt es in der Nähe:
- Einkaufsmöglichkeiten;
- medizinische Versorgung (Arztpraxen, Apotheken, Spitäler);
- Kultur-, Freizeit- und Sportaktivitäten?
- Wohnform: Zentrale Fragen sollten Sie sich auch zur Art Ihres Eigenheims stellen:
- Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung?
- Neubau oder bestehende Immobilie?
- Gegenwärtiger und zukünftiger Platzbedarf?
💡Tipp: Unser Ratgeber «Haus oder Wohnung kaufen: 7 Punkte als Entscheidungshilfe» unterstützt Sie bei Ihrer Wahl.
- Soziales Umfeld: Ein neuer Wohnort bedeutet immer auch ein neues soziales Umfeld. Beachten Sie je nach Ihrer persönlichen Situation:
- die Entfernung zur Familie und zu Freunden;
- die neue Nachbarschaft (Familien, Kinder, Treffpunkte);
- Kindergärten, Schulen und Kinderbetreuung in der Nähe.
- Aussenbereich: Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung auch unbedingt den Umschwung.
- Garten: Grösse und Pflegeaufwand realistisch einschätzen
- Parkplätze: Sind genügend Parkplätze (allenfalls auch für E-Autos) vorhanden?
- Gemeinde: Achten Sie bei einem Ortswechsel auch auf die steuerlichen Auswirkungen.
💡Tipp: Prüfen Sie die Steuersituation am neuen Wohnort mit dem Steuerrechner des Bundes.
Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen, sollten Sie Ihr Budget kennen. Drei Faktoren sind dabei entscheidend:
- Belehnung: Das Verhältnis zwischen Hypothekarbetrag und Liegenschaftswert heisst Belehnung. In der Schweiz beträgt die Belehnung bei selbstgenutztem Wohneigentum meist maximal 80% des Werts der Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 1'000'000 Franken können Sie also maximal 800'000 Franken als Hypothek aufnehmen.
- Eigenmittel: In der Schweiz müssen Sie für selbstgenutztes Wohneigentum mindestens 20% Eigenkapital aufbringen. Dieses kann aus verschiedenen Quellen stammen – zum Beispiel aus Ersparnissen, der Säule 3a oder der Pensionskasse. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel «So viel Eigenmittel brauchen Sie für eine Hypothek».
- Tragbarkeit: Die monatlichen Finanzierungskosten für ein Eigenheim dürfen maximal 35% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Nur dann gilt die Immobilie als tragbar. Zu diesen Kosten zählen der Hypothekarzins, die Amortisation und die Nebenkosten. Alle Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen».
💡Schnell-Check: Mit unserem Hypothekenrechner können Sie sofort feststellen, wie teuer Ihr Eigenheim sein darf.
Neben dem Kaufpreis fallen je nach Kanton weitere Kosten an:
- Notariatskosten
- Handänderungssteuer
- Grundbucheintrag
- Gebäudeversicherungen
- allfällige Maklergebühren
- eventuelle Renovierungsarbeiten
Daher unser Rat: Suchen Sie nach Immobilien, die etwa 10% unter Ihrem maximalen Budget liegen. So haben Sie finanziellen Spielraum. Mehr Details zu den Zusatzkosten finden Sie in Kapitel 5 «Finanzierung sichern».
Jetzt beginnt die aktive Suche nach Ihrem Traumobjekt. Dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten mit unterschiedlichen Vorteilen:
- Onlineportale
- Grosse Auswahl an Objekten
- Einfache Filterung nach Ihren Kriterien
- Schneller Überblick über den Markt
- Lokale Zeitungen
- Regionale Angebote
- Oft noch nicht online inseriert
- Direkter Kontakt zu Privatanbieterinnen und -anbietern
- Immobilienmakler
- Professionelle Beratung
- Zugang zu exklusiven Angeboten
- Vorselektion nach Ihren Wünschen
💡Tipp: Nutzen Sie die Kriterien aus Schritt 1 als Checkliste und Filter. So behalten Sie bei der Suche den Überblick und sparen Zeit.
Als Kundin oder Kunde von Baloise sehen Sie auf der Onlineplattform Brixel neue Immobilienangebote 10 Tage früher als auf anderen Portalen. Zusätzlicher Vorteil: Sie können die Objekte vorab in einem virtuellen 3D-Rundgang besichtigen.
Jetzt wird es spannend: Sie haben ein vielversprechendes Objekt gefunden und Ihr Herz schlägt schon ein wenig schneller. Damit Sie bei der Besichtigung einen kühlen Kopf behalten, ist eine gute Vorbereitung wichtig.
💡Unsere Tipps für den Besichtigungstermin:
- Erstellen Sie eine Frageliste auf Basis Ihrer Bedürfnisanalyse.
- Besichtigen Sie mehrere Objekte zum Vergleich.
- Starten Sie nicht mit Ihrem Favoriten, dann können Sie mehr Erfahrung sammeln.
- Machen Sie Fotos (nach Absprache).
- Nehmen Sie sich genügend Zeit.
Mit jeder Besichtigung schärfen Sie Ihren Blick. Sie spüren immer besser, welche Eigenschaften Sie begeistern und was für Sie ein absolutes No-Go ist.
Fragen zur Immobilie:
- Warum wird das Haus oder die Wohnung verkauft?
- Seit wann steht es zum Verkauf?
- Wie hoch sind die Nebenkosten?
- Gibt es rechtliche Aspekte zu beachten (zum Beispiel Wohn- oder Wegerechte)?
Fragen zur Umgebung:
- Gibt es Lärm- oder Geruchsquellen in der Umgebung?
- Wie ist der Lichteinfall zu unterschiedlichen Tageszeiten?
- Wie sind die Nachbarschaft und die Zusammensetzung des Quartiers?
- Erkundigen Sie sich über die Infrastruktur (Schulen, ÖV, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit).
Fragen zur Bausubstanz:
- Wann wurde das Gebäude gebaut?
- Wann gab es die letzten Renovierungen (Haus bzw. Gebäude und Wohnung)?
- Wie ist der Zustand der Fassade, des Treppenhauses und des Kellers?
- Sind Fenster, Türen und Dach dicht?
- Wie gut ist die Isolation? (GEAK-Ausweis anfragen)?
- Wie ist der Zustand der Heizungsanlage?
- Wo im Gebäude gibt es Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel?
- Wurden bedenkliche Materialien verbaut, zum Beispiel Asbest?
- Wie ist der Zustand der sanitären und der elektrischen Anlagen?
Bei der ersten Besichtigung geht es darum, einen Gesamteindruck zu gewinnen.
- Tageslicht: Besichtigen Sie die Immobilie bei Tag, damit Sie ein besseres Gefühl für die Immobilie und die Umgebung erhalten.
- Fotos: Machen Sie nach Absprache Fotos. Diese helfen Ihnen später bei der Entscheidung.
- Vollständigkeit: Lassen Sie sich alle Räume einschliesslich Keller und Dachgeschoss zeigen. Wenn ein Garten und ein Parkplatz dazugehören, schauen Sie sich auch diese an.
Hat Sie die Immobilie überzeugt und verspüren Sie ein leichtes Kribbeln? Dann lohnt sich eine zweite, genauere Besichtigung.
So gehen Sie vor:
- Wählen Sie eine andere Tageszeit und einen anderen Wochentag.
- Nehmen Sie eine fachkundige Person mit (zum Beispiel Architektin, Bauleiter).
- Planen Sie mehr Zeit für Details ein.
Altlasten: Prüfen Sie unbedingt, ob es auf dem Grundstück Altlasten gibt. Konsultieren Sie dazu den Altlastenkataster des entsprechenden Kantons. Klären Sie auch ab, ob andere ein Nutzungsrecht (Dienstbarkeit) am Grundstück haben, zum Beispiel, wenn Gehwege über das Grundstück führen oder das Gebäude direkt an einem See liegt. Verlangen Sie dazu einen Auszug aus dem Grundbuch. Diese Abklärungen können Sie vor teuren Überraschungen schützen.
Zeit ist oft ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf. Bereiten Sie deshalb frühzeitig die Unterlagen für die Finanzierung vor. Und informieren Sie Ihr Finanzinstitut über Ihre Kaufabsicht.
- Unterlagen: Ob Hauskauf, Wohnungskauf oder Bauvorhaben – unsere Checkliste zeigt Ihnen übersichtlich, welche Dokumente Ihr Finanzinstitut für Ihre Hypothek oder Ihren Baukredit benötigt.
- Strategie: Mit der richtigen Hypothek können Sie viel Geld sparen. Unser Ratgeber zeigt Ihnen deshalb, wie Sie eine Hypothekarstrategie finden, die zu Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Lebensplanung passt.
- Zusätzliche Kosten: Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Notariatskosten, Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren, Gebäudeversicherungen und allfällige Maklergebühren. Diese Kosten unterscheiden sich je nach Kanton. Informieren Sie sich frühzeitig bei den kantonalen Grundbuchämtern und Steuerämtern oder beim Schweizer Notarenverband.
Reservations- und Vorverträge sind rechtlich nicht bindend. Ausserdem werden Vorauszahlungen bei einem Scheitern des Kaufs oft nicht vollständig zurückbezahlt. Ein Immobilienkauf ist erst dann rechtsgültig, wenn eine Notarin oder ein Notar den Kaufvertrag beglaubigt hat. Die Kosten des Notariats teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel. Das gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit. Das Notariat:
- bereitet den Vertrag vor;
- nimmt gewünschte Anpassungen vor;
- prüft den Vertrag auf Ausgewogenheit;
- berät beide Parteien unparteiisch.
Trotzdem sollten Sie den Vertrag auch selbst sorgfältig prüfen und allenfalls von einer Fachperson durchsehen lassen.
💡Tipp: Markieren Sie unklare Abschnitte oder juristische Fachausdrücke. Für die Klärung können Sie sich an verschiedene Profis wenden. An:
- eine Bauherrenberaterin,
- einen Baujuristen oder
- den Notar selbst.
Im Rahmen einer Vorprüfung werfen auch unsere Kundenberaterinnen und -berater gerne einen Blick in Ihren Kaufvertrag und weisen Sie auf Unstimmigkeiten hin. Eine abschliessende rechtliche Prüfung kann jedoch nur eine Notarin oder ein Notar vornehmen.
Achten Sie besonders auf die folgenden Punkte. Hier werden auf Käuferseite die meisten Fehler gemacht:
Finanzielles:
- Genauer Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Zahlungsfristen und -konditionen
- Höhe der Grundstückgewinnsteuer
- Im Grundbuch eingetragene Schulden oder Dienstbarkeiten
Bauliche Aspekte:
- Detaillierte Beschreibung des Gebäudezustandes
- Zustand wichtiger Bauteile (Lift, Heizung, Fassade, Dach)
- Dokumentation von Mängeln
- Bei Neubauten: verbindlicher Bezugstermin
Garantien:
- Garantiefrist (idealerweise 2 Jahre)
- Garantieübernahme durch den Verkäufer
- Regelung bei Baumängeln
💡 Tipp: Die Garantien sollten in den ersten zwei Jahren nach Vertragsabschluss beim Verkäufer liegen. So muss dieser bei Mängeln mit den Handwerkern in Kontakt treten. Wenn Sie als Käuferin oder Käufer die Garantien übernehmen, haben Sie bei Baumängeln mehr Arbeit. Noch mehr Details finden Sie in unserem Artikel «Aufgepasst beim Kaufvertrag für Immobilien».
Nach der Eintragung im Grundbuchamt sind Sie offiziell Eigentümerin oder Eigentümer. Das Notariat veranlasst diesen Eintrag. Dazu wird der Kaufvertrag im Notariat in vierfacher Ausführung unterzeichnet. Je ein Exemplar erhalten Sie, der Verkäufer, das Notariat und das Grundbuchamt.
Bei der Vertragsunterschrift wird in der Regel eine Anzahlung fällig. Den Rest zahlen Sie meistens beim Einzug oder nach dem Eintrag ins Grundbuch. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, stellt das Grundbuchamt oder der Notar einen Schuldbrief aus. Dieser dient dem Finanzinstitut als Sicherheit.
Nach der Schlüsselübergabe sollten Sie Ihr Eigenheim gründlich inspizieren:
- Dokumentieren Sie den Zustand.
- Protokollieren Sie allfällige Mängel.
- Vergleichen Sie den Zustand mit demjenigen bei der Besichtigung.
- Notieren Sie die Zählerstände (Wasser, Strom).
- Prüfen Sie alle wichtigen Funktionen.
Wenn Sie verschwiegene Mängel entdecken, sollten Sie umgehend rechtlichen Rat einholen. Zwar haftet der Verkäufer zwei Jahre lang für Mängel. Damit es aber keinen Zweifel gibt, dass der Mangel vor Ihrem Einzug entstanden ist, müssen Sie schnell handeln. Sie können eine Nachbesserung oder unter Umständen eine Reduktion des Kaufpreises verlangen. Ein Rücktritt vom Kauf ist nur in extremen Ausnahmefällen möglich.
Finden Sie Ihr Traumobjekt vor allen anderen: Als Kundin oder Kunde von Baloise sehen Sie neue Immobilienangebote auf Brixel 10 Tage früher als auf anderen Portalen. Dank virtuellen 3D-Rundgängen können Sie die Objekte bereits vorab besichtigen und wertvolle Zeit sparen.
Roger Kropf ist seit August 2024 als Produktmanager Finanzieren bei Baloise tätig.
Mit über zwanzig Jahren Erfahrung in der Finanzbranche bringt er ein umfassendes Fachwissen in Finanzierungsberatungen, Finanz- und Marktanalysen mit. Dank seiner langjährigen Tätigkeit in der Kundenberatung kennt er die verschiedenen Bedürfnisse von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern und entwickelt nun bei uns massgeschneiderte Finanzierungslösungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden.