La résiliation soudaine d’un logement est un grand choc. Mais il est souvent possible de contester une résiliation sans préavis de votre contrat de location.
- La résiliation n’est valable que si certaines formalités sont remplies.
- Le mieux est de faire vérifier la validité par un avocat.
- Vous avez 30 jours pour faire une contestation.
En Suisse, tant le bailleur que les locataires peuvent procéder à une résiliation ordinaire du contrat de location. Il n’est pas nécessaire d’indiquer les motifs, mais le délai de résiliation est d’au moins trois mois, voire plus selon le contrat de location.
Par ailleurs, un congé extraordinaire (ou résiliation extraordinaire) du contrat de location est possible. «Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail.» C’est ce que prévoit l’article 266g du code des obligations. Il ne s’agit pas d’une résiliation immédiate du logement, car en cas de congé extraordinaire, un délai de 30 jours doit en principe être respecté.
Une résiliation avec effet immédiat du contrat de location n’est possible que dans des cas exceptionnels graves. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples.
Attention: un contrat de location à durée déterminée prend fin sans résiliation. Dans ce cas, ni une résiliation ni une contestation de résiliation ne sont possibles.
Les cas dans lesquels une résiliation extraordinaire ou avec effet immédiat est autorisée en droit du bail sont régis par l’article 257f du code des obligations. Voici ici les points principaux:
- Le ou la locataire doit avoir enfreint son devoir de «diligence» ou «d’égards» (par exemple envers d’autres personnes comme les membres de la communauté domestique).
- Le bailleur doit avoir fait une protestation écrite au sujet de la violation des devoirs.
- Le maintien du bail doit être devenu «insupportable» pour le bailleur.
Dans ce cas, une résiliation est possible avec un congé de 30 jours pour la fin d’un mois. Mais s’il s’agit d’infractions graves ou même si le ou la locataire cause volontairement un préjudice grave, une résiliation avec effet immédiat par le bailleur est également autorisée.
Conseil: le motif de résiliation avec effet immédiat d’un logement est soumis à des exigences élevées. L’Association des locataires fait remarquer que dans la pratique, de nombreuses résiliations de ce type sont annulées en cas de contestation. Une assurance de protection juridique vous soutient dans ce cas.
Protégez-vous: notre partenaire en protection juridique, Assista Protection juridique SA, est à vos côtés lorsque vous devez faire valoir vos droits. Vous pouvez combiner intelligemment l’assurance de protection juridique avec l’assurance mobilier de ménage et l’assurance responsabilité civile privée de Baloise.
En cas de doute, la question de savoir si la résiliation immédiate d’un contrat de location était justifiée doit être tranchée par un tribunal. Les raisons suivantes pour une résiliation extraordinaire ou avec effet immédiat par le bailleur figurent dans le droit du bail:
- Retard de paiement (demeure): si le ou la locataire ne paie pas le loyer à temps, le bailleur peut fixer une obligation de paiement de 30 jours. Si ce délai n’est pas respecté, une résiliation du logement avec un préavis de 30 jours est légale.
- Faillite: si le ou la locataire fait faillite, le bailleur peut exiger des sûretés appropriées pour assurer le paiement du loyer. Là encore, le délai est de 30 jours, après quoi le congé extraordinaire avec préavis est possible.
- Violation des devoirs: les violations graves du devoir de diligence ou d’égards envers les voisins justifient même une résiliation avec effet immédiat. Les exigences sont toutefois très élevées et sont par exemple remplies si quelqu’un endommage volontairement le logement ou agresse des personnes de la communauté domestique.
Un ou une locataire peut également résilier son bail avec effet immédiat. Raisons possibles:
- Des éléments des installations techniques du bâtiment sont complètement hors service (par exemple l’eau, l’électricité ou le chauffage pendant la période de chauffage) et il est prévisible que le dommage ne soit pas réparé en quelques jours.
- Le bailleur ou d’autres personnes vivant dans l’immeuble ont un comportement gravement inapproprié, par exemple en se livrant à des voies de fait ou à du harcèlement sexuel. Attention: il ne s’agit pas de simples querelles de voisinage habituelles dans ce cas.
Conseil: les dommages causés aux installations techniques peuvent également affecter votre mobilier, par exemple en cas de fuite d’eau. Une assurance mobilier de ménage vous rembourse les dégâts.
Protégez-vous contre des coûts élevés en cas de dommages à votre mobilier de ménage. Qu’il s’agisse d’un incendie, d’un vol, de dégâts d’eau ou de dommages dus à des événements naturels: avec Baloise, vous bénéficiez d’une couverture complète. Vous pouvez également combiner très facilement l’assurance mobilier de ménage avec une assurance responsabilité civile dans l’assurance ménage.
Qu’il s’agisse d’une résiliation immédiate ou «seulement» extraordinaire du logement, le temps pour agir est désormais compté. Voici la meilleure façon de procéder:
- Vérifier les formalités: la résiliation est-elle formellement recevable? Pour l’être, elle doit être établie par écrit sur un formulaire officiellement agréé. Les conjoints et les personnes liées par un partenariat enregistré doivent en outre recevoir respectivement une résiliation séparée. Cela s’applique même si une seule personne a signé le contrat de location.
- Ne pas perdre de vue le délai: vous devez contester une résiliation auprès d’une autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. Passé ce délai, la résiliation devient automatiquement valable. En cas de mariage ou de partenariat enregistré, les deux personnes ont le droit de contester la résiliation.
- Informer sur l’assurance de protection juridique: les litiges relatifs au contrat de bail doivent être couverts par le domaine «protection juridique privée» de votre assurance de protection juridique. Vous y trouverez un soutien sous forme de conseil, de médiation ou de représentation juridique.
- Prendre contact avec l’autorité de conciliation: contestez la résiliation auprès de l’autorité de conciliation compétente, pas votre bailleur. Demandez tout de suite une prolongation de votre contrat de location. L’Association des locataires met à disposition à cet effet une lettre type pour contester la résiliation.
- Chercher un nouveau logement: même si vous n’avez pas l’intention de déménager, essayez de trouver un nouveau logement. C’est important si vous voulez faire appliquer une prolongation.
Une prolongation signifie que les locataires peuvent rester plus longtemps dans le logement malgré la résiliation. Elle est théoriquement renouvelable – jusqu’à quatre ans maximum. Il existe toutefois quelques cas où la prolongation est exclue:
- En cas de violation grave de l’obligation de diligence et d’égards, la résiliation avec effet immédiat du logement est selon toute vraisemblance légitime et une prolongation n’est pas possible. C’est le cas par exemple si une personne met le feu au logement.
- Il en va de même en cas de retard de paiement, si le délai de 30 jours qui suit pour payer est déjà écoulé.
- Même si des travaux de transformation ou de démolition prévus à l’avance doivent suivre la résiliation, il ne sera pas possible d’aboutir à une prolongation.
Toutefois, il vaut presque toujours la peine de procéder à une vérification juridique, soit pour une prolongation, soit pour contester la résiliation. Une assurance de protection juridique vous soutient dans cette démarche.
Protégez-vous: notre partenaire en protection juridique, Assista Protection juridique SA, est à vos côtés lorsque vous devez faire valoir vos droits. Vous pouvez combiner intelligemment l’assurance de protection juridique avec l’assurance mobilier de ménage et l’assurance responsabilité civile privée de Baloise.
Si le ou la locataire a du retard dans le paiement de son loyer, le bailleur doit lui accorder un délai de 30 jours pour le règlement. Si le paiement n’a toujours pas été reçu, une résiliation extraordinaire par le bailleur est possible avec un délai de 30 jours supplémentaires.
Théoriquement, «avec effet immédiat» signifie exactement que vous devez déménager sans délai, c’est-à-dire immédiatement. Dans la pratique, ce n’est évidemment pas possible, car un déménagement s’organise. L’idéal est que les deux parties trouvent un accord, et ici, une médiation peut éventuellement aider. Toutefois, si le ou la locataire refuse de partir, le bailleur peut faire valoir ses droits, mais ne peut pas prendre possession du logement de son propre chef, par exemple en changeant les serrures.
Une résiliation immédiate n’est pas facile à mettre en œuvre. Elle n’est en principe légale que si le ou la locataire viole gravement ses obligations (diligence et égard), par exemple en s’en prenant physiquement aux personnes vivant dans l’immeuble ou en endommageant volontairement le logement.