Eine Immobilie kann einen grossen Teil eines Erbes ausmachen. Um Probleme oder Unstimmigkeiten bei der Erbteilung zu umgehen, lohnt es sich, diese frühzeitig zu regeln. Dafür kommt ein Testament oder eine Schenkung beziehungsweise ein Erbvorzug mit Erbvertrag in Frage.

Schenkung der Immobilie
Wer die Übernahme einer Immobilie vor dem Tod regeln möchte, kann auf eine Schenkung zurückgreifen. Eine Schenkung ist – falls nicht anders festgelegt – ein Erbvorbezug. Allerdings müssen Beschenkte den Wert der Immobilie den Miterben nach dem Todesfall des Erblassers oder der Erblasserin anteilmässig auszahlen. Falls Sie dem Erblasser oder der Erblasserin – beispielsweise Ihren Eltern – dabei ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht zusichern, müssen die Folgen für Ihre Steuern bedacht werden. Bei einem Wohnrecht müssen Sie den Eigenmietwert versteuern, Ihre Eltern übernehmen weiterhin die Vermögenssteuern. Bei einer Nutzniessung bleiben sowohl Eigenmietwert als auch die Vermögenssteuer bei Ihren Eltern.

Wichtig ist: Bei einer Schenkung sollte ein öffentlich beurkundeter Erbvertrag zwischen den Erblassern und den Erben abgeschlossen werden. Dabei wird auch der Wert der Immobilie festgehalten. Damit ist eine allfällige Ausgleichszahlung bereits klar definiert.

Eigenheim vermachen per Testament
Das Testament ist die bekannteste Art der Nachlassplanung. Vor allem wenn eine Immobilie in die Erbmasse fällt und mehrere Erben bestehen, lohnt sich ein Testament. Denn Wohneigentum lässt sich nur schwer innerhalb einer Erbengemeinschaft aufteilen. Der Erblasser oder die Erblasserin kann beispielsweise festlegen, welche Instanz die Immobilie im Erbfall schätzen soll. Ebenso bestimmt man darin einen neutralen Willensvollstrecker: Des Öfteren übernimmt die Bank diese Rolle. Beim Verfassen eines Testaments ist allerdings auf die Pflichtteile innerhalb der Erbengemeinschaft zu achten. 

Wer erbt ohne Testament?
Gerade wenn ein Ehepartner stirbt, kann sich für den hinterbliebenen Partner eine schwierige Situation ergeben. Möchte man in dem Wohneigentum bleiben, muss man allfällige Miterben – wie die Kinder – auszahlen. Die finanziellen Mittel sind dafür nicht immer vorhanden. Um dies zu verhindern, können Ehegatten sich in einem Testament oder Erbvertrag gegenseitig einen höheren Anteil oder ein Nutzniessungsrecht zusprechen.

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Damit die Erblassung nicht zum Streitfall wird, sollte man sich vorzeitig erkundigen. Was also passiert, wenn man Wohneigentum erbt? Als erster Schritt wird die Immobilie von einem Spezialisten bewertet: Dabei spielt die Lage, das Alter, die Grösse und die Ausstattung eine Rolle. Falls noch eine Hypothek vorhanden ist, gibt auch diese einen Hinweis auf den Wert. Gleiches gilt für den amtlichen Wert und den Steuerwert.

Erbengemeinschaft oder Alleinerbe
Ist man Alleinerbe oder Alleinerbin hat man zwar viele Freiheiten bei der Entscheidungsfindung. Allerdings trägt man auch allfällige Kosten alleine. Wird das Erbe auf mehrere Hinterbliebene aufgeteilt, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Entscheidungen über die Erbmasse müssen dann einstimmig gefällt werden.

Immobilie selbst bewohnen
Falls man Alleinerbe oder Alleinerbin ist, die Immobilie durch eine Schenkung oder einen Erbvertrag zugesprochen bekommt oder die Mitglieder einer Erbengemeinschaft auszahlt, kann die Immobilie selbst bewohnt werden. Dabei sollten Sie prüfen, ob die Hypothek für Sie tragbar ist. Hierbei berät Sie Ihre Bank. Falls die Hypothek bereits abgezahlt ist, fallen Unterhaltskosten an, die nicht unterschätzt werden dürfen.

Immobilie vermieten
Ist man Alleinerbe oder Alleinerbin, kann sich das Vermieten einer Immobilie rechnen. Um bei den Kosten und dem Aufwand keine bösen Überraschungen zu erleben, lohnt sich eine Beratung.

Auch bei einer Erbengemeinschaft kann die Immobilie vermietet werden. Jedoch müssen in diesem Fall sämtliche Entscheidungen einstimmig getroffen werden; ob bei der Wahl der Verwaltung, Renovationen oder Miethöhe. Deshalb bietet sich bei einer Erbengemeinschaft ein Verkauf der Immobilie an, denn der Aufwand für die Vermietung wird rasch grösser als der Ertrag.

Immobilie verkaufen
Nachdem der Wert einer Immobilie festgelegt worden ist, kann diese zum Verkauf ausgeschrieben werden. Möchte einer der Erben oder Erbinnen das Wohneigentum kaufen, kann innerhalb der Erbengemeinschaft eine Sonderregelung getroffen werden, beispielsweise ein Nachlass im Preis. Anstelle einer Schätzung kann die Immobilie auch öffentlich ausgeschrieben und an den Höchstbietenden verkauft werden. Wichtig ist, dass vor einem Verkauf alle Parteien mit dem Vorgehen einverstanden sind.

Fazit: Nachlassplanung und gute Beratung lohnen sich
Bei einem Todesfall ist man froh, wenn der Nachlass bereits vorgängig geplant worden ist. Streitigkeiten, Verzögerungen und Unsicherheiten können mit einem Erbvorbezug, Testament oder Erbvertrag verhindert werden.

Eine externe Beratung hilft Ihnen zu ermitteln, welche Möglichkeiten bei einer geerbten Immobilie für Sie bestehen und welche dieser Möglichkeiten Sinn ergeben. Bei der Baloise Bank und den Baloise Versicherungen profitieren Sie von einem doppelten Know-how.