CIO Circle: Matthias Henny über Schweizer Immobilien 2024
Vor gut einem Jahr hatten wir uns im Rahmen des CIO Circle mit Schweizer Immobilien auseinandergesetzt. Wir waren damals zu einer wohlwollenden Einschätzung der Anlageklasse Immobilien Schweiz gekommen. Dies galt gerade auch aus der Perspektive von Privatanlegern.
Die Performance der Schweizer Immobilienfonds war in der Tat sehr gut. So legte der SXI Real Estate Funds Index der Schweizer Börse SIX in den vergangenen zwölf Monaten über 10% zu.
Sind Schweizer Immobilien nach dieser ausgezeichneten Performance immer noch attraktiv? Im Folgenden beleuchten wir die wesentlichen drei Treiber dieser Anlageklasse – die Zinsentwicklung, die Angebots- und die Nachfrageseite.
Vor gut einem Jahr war die Inflation das grosse Thema. Sie ist mittlerweile global wie auch in der Schweiz stark zurückgekommen. Die Schweizerische Nationalbank konnte deshalb die Leitzinsen bereits zweimal senken. Die langfristigen Zinsen sind ebenfalls auf dem Rückzug. So hat sich die Rendite der zehnjährigen Eidgenossen, wie Schweizer Bundesanleihen im Fachjargon heissen, in den letzten zwölf Monaten in etwa halbiert. Mitte August rentierten diese Papiere unter einem halben Prozent.
Schweizer Immobilienfonds bieten im Durchschnitt immer noch eine Ausschüttungsrendite von rund 2,5%. Damit weisen sie eine Mehrrendite von über zwei Prozentpunkten gegenüber zehnjährigen Schweizer Bundesobligationen auf.
Langfristig schützen Immobilien tendenziell auch vor Inflation. Denn der Ertrag von Immobilienfonds ist variabel und kann im Einklang mit der Teuerung steigen.
Ausser den laufenden, regelmässigen Erträgen, die einen gewissen Inflationsschutz bieten, profitieren Anleger vom Potenzial des interessanten Schweizer Immobilienmarkts. Interessant deshalb, weil weiterhin eine robust steigende Nachfrage einem beschränkten Angebot an Wohnliegenschaften gegenübersteht.
So hält der Immobilienberater Wüest Partner in seinem jüngsten Immo-Monitoring fest, dass im vergangenen Jahr im Wohnungsbau keine neuen Impulse verzeichnet wurden. Im Gegenteil: 2023 wurden Neubaubewilligungen für nur 24’200 Mietwohnungen erteilt, was dem niedrigsten Wert seit 2012 entspricht und 15% unter dem Durchschnitt der zehn vorangegangenen Jahre liegt. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, verknappt sich das Angebot an neuem Wohnraum weiter, wie es bereits in den grossen Ballungsräumen zu beobachten ist.
Diesem geringen Angebot steht eine weiterhin steigende Nachfrage gegenüber. Dazu beigetragen hat auch die im Jahr 2023 gestiegene Nettozuwanderung in die Schweiz, die hauptsächlich auf die «anhaltende Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt» zurückzuführen ist, wie der Ausländerstatistik des Bundes zu entnehmen ist. Gemäss Wüest Partner wurde 2023 ein besonders starkes Bevölkerungswachstum von 1,6% verzeichnet, was rund 145’000 zusätzlichen Einwohnerinnen und Einwohnern entspricht.
Als Zwischenbilanz kann festgestellt werden, dass die bereits stark gesunkenen Zinsen in der Schweiz sowie die Tatsache, dass der zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum eine stagnierende Bautätigkeit gegenübersteht, weiterhin fundamental für die Anlageklasse Schweizer Wohnimmobilien sprechen.
Nicht alle Privatanleger, die sich am Schweizer Mietmarkt engagieren möchten, können sich jedoch eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus zum Weitervermieten leisten. Selbst wer dies finanziell stemmen könnte, sollte es sich gut überlegen. Denn mit einzelnen Wohnungen oder Mietobjekten lässt sich keine gute Diversifikation erzielen – vom Bewirtschaftungsaufwand ganz abgesehen.
Als Alternative bieten sich an der Schweizer Börse SIX kotierte Immobilienfonds an. Diese Fonds werden professionell verwaltet, teilen die Gelder auf mehrere Immobilien auf und sind oft in der ganzen Schweiz tätig, was zu einer guten Diversifikation beiträgt. Eine professionelle Verwaltung kann zudem bei Bestandsliegenschaften durch gezielte Massnahmen die Werthaltigkeit der Immobilien langfristig erhalten oder sogar steigern – etwa, indem sie die Immobilien an die sich verändernden Bedürfnisse der Mieter anpasst und die gesetzlichen Bestimmungen, wie beispielsweise im energetischen Bereich mit Blick auf den Klimaschutz, effizient umsetzt.
Dazu kommen steuerliche Vorteile. Privatpersonen profitieren bei Immobilienfonds, die Liegenschaften direkt halten, doppelt. Weil die Fonds sowohl anfallende Ertrags- als auch Vermögenssteuern bereits beglichen haben, entfallen für Privatanleger weitestgehend Einkommens- und Vermögenssteuern auf dem Wert ihrer Immobilienfondsanteile. Gerade für Privatinvestoren in einer hohen Steuerprogression führt dies zu einer signifikant höheren Nettorendite.
Als Fazit stellen wir fest, dass nach heutiger Einschätzung Schweizer Immobilienfonds weiterhin eine attraktive Anlageklasse darstellen, gerade auch für private Anleger, die an langfristig stabilen und regelmässigen Erträgen interessiert sind. Diese werden zudem oft steuerlich vorteilhaft veranschlagt.
Dieser Artikel ist der fünfzehnte in der FuW-Serie «CIO Circle».
Matthias Henny ist CIO der Baloise-Gruppe.