La disdetta improvvisa dell’appartamento è un gran bello shock. Spesso però potete difendervi contro una disdetta immediata del vostro contratto di affitto.
- La disdetta, infatti, è valida solo se sono soddisfatte alcune formalità.
- Fatene verificare la validità magari da un avvocato.
- Avete 30 giorni di tempo per contestarla.
In Svizzera, sia il locatore che la parte locataria possono dare disdetta ordinaria del contratto di locazione. Non è necessario indicarne i motivi, ma il termine di disdetta deve essere almeno di tre mesi o anche di più a seconda del contratto.
Sussiste inoltre anche la possibilità di disdetta straordinaria del contratto di locazione. Anche in questo caso “ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta”, come indicato all’articolo 266g del Codice delle obbligazioni. In questo caso non si tratta di una disdetta immediata dell’appartamento poiché con una disdetta straordinaria deve essere sempre rispettato un preavviso di 30 giorni.
Una disdetta immediata del contratto di locazione è possibile solo in casi eccezionali di una certa gravità. Trovate alcuni esempi di seguito.
Attenzione: un contratto di locazione a tempo determinato si estingue senza disdetta. In questo caso non è quindi necessario dare disdetta e questa non può essere impugnata.
I casi in cui il diritto di locazione consente una disdetta straordinaria o immediata sono regolati dall’articolo 257f del Codice delle obbligazioni. Di seguito i punti più importanti.
- La persona in affitto deve aver violato l’obbligo di “diligenza” o di “riguardo” (ad es. nei confronti di altre persone come membri della comunità abitativa).
- Il locatore deve aver dato diffida scritta della violazione.
- Per il locatore, il mantenimento del rapporto di locazione deve essere diventato “irragionevole”.
In questo caso è possibile una disdetta con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese. Se si tratta però di gravi violazioni o se la persona in affitto provoca addirittura danni intenzionalmente, è ammessa anche una disdetta immediata da parte del/della locatore/locatrice.
Un suggerimento: il motivo per la disdetta immediata di un appartamento deve soddisfare dei rigidi requisiti. L’associazione degli inquilini fa notare che nella prassi molte di queste disdette, se impugnate, possono essere annullate. Un’assicurazione di protezione giuridica vi può dare una mano.
Scegliete la sicurezza: il nostro partner di protezione giuridica, Assista Protezione giuridica SA, è al vostro fianco quando dovete far valere i vostri diritti. Potete combinare in modo intelligente l’assicurazione di protezione giuridica con l’assicurazione mobilia domestica e responsabilità civile di privati di Baloise.
In caso di dubbio se la disdetta immediata di un contratto di locazione sia giustificata o meno, è necessario ricorrere al tribunale. Nel diritto di locazione sono indicati i seguenti motivi per una disdetta straordinaria o immediata da parte del/della locatore/locatrice.
- Mora del pagamento: se la persona in affitto non paga in tempo il canone di locazione, il locatore può imporre un obbligo di pagamento entro 30 giorni. Se questo termine non viene rispettato, è lecita una disdetta dell’appartamento con un termine di 30 giorni.
- Fallimento: se la persona in affitto dichiara fallimento, il locatore può richiedere le rispettive garanzie a salvaguardia del canone di locazione. Anche in questo caso è valido un termine di 30 giorni, dopodiché è consentita la disdetta straordinaria.
- Violazione degli obblighi: le gravi violazioni dell’obbligo di diligenza o di riguardo nei confronti degli altri giustificano addirittura una disdetta immediata. I requisiti sono tuttavia molto elevati e vengono soddisfatti ad esempio se una persona danneggia intenzionalmente l’appartamento o attacca persone della comunità abitativa.
Anche l’inquilino/a può dare disdetta immediata. Possibili motivi:
- parti degli impianti tecnici domestici si guastano (ad esempio impianto dell’acqua, della corrente o di riscaldamento durante il periodo di accensione dei riscaldamenti) e il danno non sarà riparato entro pochi giorni.
- Il locatore o altre persone che vivono nella casa si comportano in modo gravemente inadeguato, ad esempio vie di fatto o molestie sessuali. Attenzione: in questo caso le classiche liti di vicinato non sono sufficienti.
Un suggerimento: i danni agli impianti tecnici possono provocare danni anche alla vostra mobilia domestica, ad esempio in caso di fuoriuscite di acqua. L’assicurazione mobilia domestica vi rimborsa i danni.
Tutelatevi da spese elevate in caso di danni alla mobilia domestica. Che si tratti di danni da incendio, furto, acque o danni causati dagli elementi naturali: con Baloise godete di una copertura assicurativa completa. Potete anche combinare semplicemente l’assicurazione mobilia domestica con un’assicurazione responsabilità civile all’interno dell’assicurazione economia domestica.
Che si tratti di una disdetta immediata o anche “solo” di una disdetta straordinaria dell’appartamento, i tempi per reagire sono stretti. Ecco come procedere al meglio.
- Verificare le formalità: la disdetta è davvero efficace a livello formale? A tale scopo deve essere stata redatta in forma scritta su un modulo ufficialmente consentito. Coniugi e persone in unione domestica registrata devono inoltre ricevere ciascuno una disdetta separata. Questo vale anche se il contratto di locazione è stato firmato da una sola persona.
- Tenere d’occhio la scadenza: la disdetta deve essere impugnata entro 30 giorni presso un’autorità di conciliazione. Una volta scaduto questo termine, la disdetta acquisisce automaticamente validità. Per quanto riguarda coniugi e coppie in unione domestica registrata, entrambe le persone hanno il diritto di impugnare la disdetta.
- Informare l’assicurazione di protezione giuridica: le controversie legate al contratto di locazione devono essere assicurate nel settore “protezione giuridica privata” della vostra assicurazione di protezione giuridica. Qui trovate supporto sotto forma di consulenza, mediazione o patrocinio legale.
- Mettersi in contatto con l’autorità di conciliazione: contestate la disdetta impugnandola presso l’autorità di conciliazione di competenza e non nei confronti del locatore. Richiedete subito anche una proroga del vostro rapporto di locazione. L’associazione degli inquilini mette a disposizione una lettera modello per l’impugnazione della disdetta.
- Cercare un nuovo appartamento: anche se non avete intenzione di trasferirvi, cercate un nuovo appartamento. Questo è importante se volete ottenere una proroga.
Una proroga consente alla persona in affitto di poter restare più a lungo nell’appartamento nonostante la disdetta. In teoria la proroga può essere anche prolungata fino a un massimo di quattro anni. Ci sono però alcuni casi in cui la proroga è esclusa.
- Se è stata commessa una grave violazione dell’obbligo di diligenza o di riguardo nei confronti di altri, con tutta probabilità la disdetta immediata è lecita e una proroga non è quindi possibile, ad esempio quando una persona appicca il fuoco nell’appartamento.
- Lo stesso vale in caso di mora, se il seguente termine di 30 giorni è decorso senza alcun pagamento.
- Anche nel caso in cui alla disdetta seguano lavori di trasformazione e di demolizione già pianificati non sarà possibile ottenere una proroga.
Conviene quasi sempre tuttavia ricorrere a una verifica legale per la proroga o per l’impugnazione della disdetta. Un’assicurazione di protezione giuridica vi può dare una mano.
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Se la persona in affitto non ha pagato il canone di locazione, il locatore deve imporre una scadenza di pagamento di 30 giorni. Se in questo lasso di tempo il pagamento non ha luogo, è consentita una disdetta straordinaria da parte del/della locatore/locatrice con un termine di altri 30 giorni.
In teoria, disdetta immediata significa proprio questo: subito. In pratica, questo naturalmente non è possibile perché deve essere organizzato un trasloco. Idealmente, in questo caso entrambe le parti trovano un accordo, magari anche con l’aiuto di una mediazione. Se la persona in affitto si rifiuta di trasferirsi, il locatore può far valere i suoi diritti ma non può prendere possesso di propria iniziativa dell’abitazione, ad esempio sostituendo le serrature.
Non è così semplice imporre una disdetta immediata. Infatti, questa è lecita solo se la persona in affitto ha violato gravemente i suoi doveri (di diligenza e di riguardo), ad esempio con atti di violenza nei confronti di altre persone facenti parte del nucleo abitativo o con danneggiamento intenzionale dell’abitazione.